Du möchtest Deine Wohnung verkaufen und fragst Dich, wie Du am besten vorgehst? Dann solltest Du den Verkauf nicht einfach mit einem Inserat auf einem Immobilienportal beginnen.
Eine Eigentumswohnung zu verkaufen unterscheidet sich in einigen Punkten vom Verkauf eines Hauses. Neben der Wohnung selbst spielen auch die Wohnanlage, das Gemeinschaftseigentum, die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle. Für potenzielle Käufer sind deshalb nicht nur Wohnfläche, Zimmer und Ausstattung interessant.
Auch Hausgeld, Rücklagen, geplante Sanierungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen können bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielen.
Wenn Du Deine Wohnung verkaufen möchtest, solltest Du den gesamten Prozess deshalb gut vorbereiten. Je besser Du Deine Unterlagen, den Wert der Wohnung und die aktuelle Marktsituation kennst, desto leichter kannst Du einen realistischen Verkaufspreis festlegen und den Verkauf professionell durchführen.
Was solltest Du vor dem Verkauf Deiner Wohnung klären?
Bevor Du Deine Wohnung auf dem Markt anbietest, solltest Du zunächst Deine eigene Situation betrachten.
Warum möchtest Du verkaufen? Gibt es einen bestimmten Zeitpunkt, zu dem die Wohnung verkauft sein soll? Möchtest Du möglichst schnell verkaufen oder ist Dir ein möglichst guter Verkaufspreis wichtiger?
Auch die Frage, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet ist, ist entscheidend.
Eine leerstehende Wohnung kann in vielen Fällen direkt an einen Eigennutzer vermarktet werden. Bei einer vermieteten Wohnung kommt dagegen ein anderer Käuferkreis infrage. Für Kapitalanleger können beispielsweise Miethöhe, Mietvertrag und laufende Kosten besonders interessant sein.
Je nachdem, wie Deine Wohnung genutzt wird, kann sich also auch die Verkaufsstrategie unterscheiden.
Was ist Deine Wohnung aktuell wert?
Eine der wichtigsten Fragen beim Wohnungsverkauf lautet: Was ist meine Wohnung eigentlich wert?
Dabei solltest Du Dich nicht ausschließlich an früheren Kaufpreisen oder den Preisen anderer Wohnungen orientieren.
Der aktuelle Marktwert hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Dazu gehören unter anderem die Lage, Wohnfläche, Zimmeraufteilung, Etage, Baujahr, Zustand und Ausstattung der Wohnung. Auch Balkon, Terrasse, Stellplatz, Garage, Kellerraum oder Aufzug können den Wert beeinflussen.
Darüber hinaus spielt der Zustand des gesamten Gebäudes eine wichtige Rolle.
Eine moderne Wohnung in einer gepflegten Wohnanlage kann einen anderen Wert haben als eine ähnlich große Wohnung in einem Gebäude, bei dem umfangreiche Sanierungen bevorstehen.
Die Lage Deiner Wohnung
Wie bei jeder Immobilie ist die Lage einer der wichtigsten Faktoren.
Dabei geht es nicht nur um die Stadt.
Auch innerhalb einer Stadt können sich die Preise zwischen einzelnen Stadtteilen und Straßen erheblich unterscheiden.
Ist die Wohnung ruhig gelegen? Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Ärzte in der Nähe? Wie weit sind öffentliche Verkehrsmittel entfernt?
Auch die Aussicht und die Ausrichtung der Wohnung können relevant sein.
Eine helle Wohnung mit Süd- oder Westbalkon und freiem Ausblick kann beispielsweise für Käufer attraktiver sein als eine vergleichbare Wohnung mit wenig Licht und direktem Blick auf eine stark befahrene Straße.
Wohnfläche und Grundriss
Die Wohnfläche ist natürlich ein wichtiger Bestandteil der Bewertung.
Allerdings solltest Du auch hier nicht einfach einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multiplizieren.
Der Grundriss kann einen erheblichen Unterschied machen.
Eine gut geschnittene Wohnung mit sinnvoll nutzbaren Räumen kann attraktiver sein als eine größere Wohnung mit vielen Durchgangszimmern oder ungünstigen Raumaufteilungen.
Auch die Anzahl der Zimmer spielt eine Rolle.
Eine Zwei-Zimmer-Wohnung spricht möglicherweise eine andere Zielgruppe an als eine großzügige Vier-Zimmer-Wohnung.
Deshalb sollte die Bewertung immer die konkrete Wohnung berücksichtigen.
Etage, Balkon und Stellplatz können den Wert beeinflussen
Bei einer Eigentumswohnung gibt es einige Eigenschaften, die für Käufer besonders interessant sein können.
Dazu gehört beispielsweise die Etage.
Eine Wohnung im Erdgeschoss kann aufgrund des einfachen Zugangs attraktiv sein. Eine Wohnung in einer oberen Etage kann dagegen durch eine bessere Aussicht und mehr Privatsphäre punkten – insbesondere wenn ein Aufzug vorhanden ist.
Auch ein Balkon oder eine Terrasse kann einen deutlichen Unterschied machen.
Ein eigener Stellplatz oder eine Garage ist ebenfalls ein wichtiger Vorteil, insbesondere in Regionen mit begrenztem Parkplatzangebot.
Solche Merkmale solltest Du bei der Preisfindung berücksichtigen und in der Vermarktung entsprechend hervorheben.
Wie wichtig sind Hausgeld und Rücklagen?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung solltest Du Dich nicht nur mit Deiner eigenen Wohnung beschäftigen.
Für Käufer sind auch die finanziellen Verhältnisse der Wohnanlage interessant.
Wie hoch ist das monatliche Hausgeld?
Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen?
Stehen größere Sanierungen am Gebäude an?
Gibt es bereits beschlossene Maßnahmen?
Diese Fragen können die Kaufentscheidung erheblich beeinflussen.
Ein Käufer möchte schließlich nicht nur wissen, wie schön die Wohnung ist. Er möchte auch einschätzen können, welche laufenden Kosten und möglicherweise zusätzliche finanzielle Belastungen auf ihn zukommen.
Welche Unterlagen brauchst Du für den Verkauf?
Eine gute Vorbereitung der Unterlagen kann den Verkaufsprozess deutlich erleichtern.
Bei einer Eigentumswohnung sind unter anderem die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan, Informationen zum Hausgeld, die Jahresabrechnungen und Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft relevant.
Auch Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen können für Käufer interessant sein.
Daraus können beispielsweise geplante Sanierungen oder andere wichtige Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft hervorgehen.
Zusätzlich werden natürlich auch Informationen zur Wohnung selbst benötigt, etwa Grundriss, Wohnflächenangaben und Energieausweis.
Je früher Du Deine Unterlagen zusammenstellst, desto schneller kannst Du auf Fragen potenzieller Käufer reagieren.
Wohnung verkaufen trotz Vermietung
Wenn Deine Wohnung vermietet ist, solltest Du den Mietvertrag besonders genau betrachten.
Für einen Kapitalanleger kann eine bestehende Vermietung interessant sein, weil bereits Mieteinnahmen vorhanden sind.
Für einen Eigennutzer kann eine vermietete Wohnung dagegen weniger interessant sein, weil er nicht unbedingt sofort selbst einziehen kann.
Deshalb solltest Du bei einer vermieteten Wohnung offen kommunizieren, welche Situation besteht.
Dazu gehören unter anderem die aktuelle Kaltmiete, Mietvertragsbedingungen und relevante Vereinbarungen mit dem Mieter.
Welche Möglichkeiten im konkreten Fall bestehen, hängt von den rechtlichen Rahmenbedingungen und der individuellen Situation ab.
Wohnung für den Verkauf vorbereiten
Auch eine Eigentumswohnung solltest Du vor dem Verkauf möglichst ansprechend präsentieren.
Dabei musst Du nicht automatisch umfangreich renovieren.
Zunächst solltest Du für Ordnung sorgen und unnötige persönliche Gegenstände entfernen.
Kleine Reparaturen können sinnvoll sein, wenn sie den Gesamteindruck verbessern.
Auch die Gemeinschaftsbereiche spielen eine Rolle. Ein gepflegtes Treppenhaus, ein ordentlicher Eingangsbereich oder ein sauberer Außenbereich können den Eindruck der gesamten Wohnanlage beeinflussen.
Bei größeren Investitionen solltest Du dagegen genau prüfen, ob sich diese vor dem Verkauf tatsächlich lohnen.
Professionelle Fotos für Deine Wohnung
Die meisten Interessenten sehen Deine Wohnung zuerst online.
Deshalb sind gute Fotos besonders wichtig.
Helle und realistische Aufnahmen können dafür sorgen, dass potenzielle Käufer einen positiven ersten Eindruck bekommen.
Dabei solltest Du die Räume nicht künstlich größer darstellen, als sie tatsächlich sind.
Zeige stattdessen die Wohnung so, wie sie bei einer Besichtigung tatsächlich erlebt werden kann.
Auch Balkon, Terrasse, Aussicht, Stellplatz und gegebenenfalls besondere Gemeinschaftsbereiche sollten sinnvoll präsentiert werden.
Das Exposé
Ein gutes Exposé sollte alle wichtigen Informationen übersichtlich zusammenfassen.
Dazu gehören unter anderem Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Etage, Ausstattung, Hausgeld und Informationen zur Wohnanlage.
Besondere Eigenschaften Deiner Wohnung sollten ebenfalls deutlich werden.
Vielleicht verfügt sie über einen großen Balkon, eine hochwertige Einbauküche, einen Aufzug oder einen eigenen Tiefgaragenstellplatz.
Solche Merkmale können für potenzielle Käufer entscheidend sein.
Gleichzeitig sollte das Exposé sachlich und ehrlich bleiben.
Übertriebene Werbeaussagen helfen Dir langfristig nicht weiter, wenn die Erwartungen bei der Besichtigung nicht erfüllt werden.
Welcher Verkaufspreis ist realistisch?
Der richtige Verkaufspreis ist einer der wichtigsten Punkte beim Wohnungsverkauf.
Ein zu niedriger Preis kann dazu führen, dass Du Geld verschenkst.
Ein zu hoher Preis kann dagegen Interessenten abschrecken.
Gerade bei Eigentumswohnungen ist es deshalb wichtig, möglichst vergleichbare Objekte heranzuziehen.
Dabei solltest Du nicht nur auf die Wohnfläche achten.
Vergleiche möglichst Wohnungen mit ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr und Zustand.
Auch Etage, Balkon, Stellplatz und Zustand der Wohnanlage können Unterschiede erklären.
Angebotspreise sind keine Verkaufspreise
Wenn Du andere Wohnungen auf Immobilienportalen vergleichst, solltest Du einen wichtigen Unterschied beachten.
Du siehst dort in der Regel die Angebotspreise.
Du weißt also nicht automatisch, zu welchem Preis die Wohnungen tatsächlich verkauft werden.
Eine Wohnung kann für 350.000 Euro angeboten werden und am Ende für einen anderen Betrag den Besitzer wechseln.
Deshalb solltest Du die Preise anderer Inserate lediglich als Orientierung verwenden und nicht ungeprüft übernehmen.
Wohnung privat verkaufen oder Makler beauftragen?
Grundsätzlich kannst Du Deine Wohnung selbst verkaufen.
Dann übernimmst Du allerdings sämtliche Aufgaben.
Du musst den Wert bestimmen, einen Verkaufspreis festlegen, Fotos und Exposé erstellen, Anfragen bearbeiten, Besichtigungen organisieren und Preisverhandlungen führen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen zusätzlich die Besonderheiten der Eigentümergemeinschaft und die entsprechenden Unterlagen hinzu.
Ein Immobilienmakler kann Dich dabei unterstützen und den gesamten Verkaufsprozess begleiten.
Ob sich ein Makler für Dich lohnt, hängt von Deiner persönlichen Situation ab.
Wenn Du ausreichend Zeit hast und Dich intensiv mit dem Verkauf beschäftigen möchtest, kann ein Privatverkauf funktionieren.
Wenn Du dagegen wenig Zeit hast oder Unterstützung bei Preisfindung, Vermarktung und Verhandlungen möchtest, kann ein Makler sinnvoll sein.
Interessenten richtig einschätzen
Nicht jeder Interessent ist automatisch ein ernsthafter Käufer.
Gerade bei höherpreisigen Wohnungen kann die Finanzierung eine entscheidende Rolle spielen.
Ein Interessent kann die Wohnung zwar sehr attraktiv finden, aber möglicherweise nicht über die finanziellen Möglichkeiten verfügen, den Kauf tatsächlich abzuschließen.
Deshalb solltest Du möglichst früh versuchen, ernsthafte Interessenten von unverbindlichen Anfragen zu unterscheiden.
Wenn Du einen Makler beauftragst, kann dieser die Vorqualifizierung der Interessenten übernehmen.
Besichtigungen durchführen
Bei der Besichtigung möchte sich der potenzielle Käufer ein möglichst genaues Bild von Deiner Wohnung machen.
Fragen zu Hausgeld, Rücklagen, Heizung, Energieverbrauch, Modernisierungen oder der Eigentümergemeinschaft sind völlig normal.
Du solltest deshalb möglichst gut vorbereitet sein.
Wenn ein Käufer konkrete Fragen zu geplanten Sanierungen oder Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft hat, sollten die entsprechenden Informationen verfügbar sein.
Transparenz ist auch hier entscheidend.
Wenn später wichtige Informationen auftauchen, die während des Verkaufs verschwiegen wurden, kann das zu Problemen führen.
Kaufangebote richtig bewerten
Wenn ein Interessent ein Angebot abgibt, solltest Du nicht ausschließlich auf die Höhe des Kaufpreises schauen.
Auch die Finanzierungssicherheit kann wichtig sein.
Ein etwas niedrigeres Angebot eines Käufers mit geklärter Finanzierung kann unter Umständen interessanter sein als ein höheres Angebot, bei dem die Finanzierung noch völlig offen ist.
Auch der gewünschte Übergabetermin und andere Bedingungen können eine Rolle spielen.
Deshalb solltest Du Angebote immer im Gesamtzusammenhang betrachten.
Der Notartermin
Hast Du einen passenden Käufer gefunden, wird der Verkauf einer Eigentumswohnung in Deutschland notariell beurkundet.
Der Kaufvertrag wird vom Notar vorbereitet und mit den Vertragsparteien besprochen.
Darin werden unter anderem Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und Übergabe geregelt.
Vor der Unterzeichnung solltest Du den Vertrag vollständig verstehen und offene Fragen klären.
Mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag verbindlich.
Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der Unterzeichnung folgen weitere rechtliche Schritte.
Der Notar kümmert sich unter anderem um die Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung.
Der Kaufpreis wird entsprechend den im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen fällig.
Du solltest deshalb nicht davon ausgehen, dass die Wohnung unmittelbar nach dem Notartermin vollständig übergeben ist.
Entscheidend sind die Vereinbarungen im Kaufvertrag.
Die Übergabe der Wohnung
Sind die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt und der Kaufpreis entsprechend gezahlt, erfolgt die Übergabe.
Dabei werden normalerweise die Schlüssel übergeben und relevante Zählerstände dokumentiert.
Auch ein Übergabeprotokoll kann sinnvoll sein.
Bei einer Eigentumswohnung solltest Du außerdem darauf achten, dass alle relevanten Unterlagen und vorhandenen Schlüssel vollständig übergeben werden.
Damit ist der praktische Teil des Verkaufs abgeschlossen.
Wohnung verkaufen: Diese Fehler solltest Du vermeiden
Einer der häufigsten Fehler ist ein unrealistischer Verkaufspreis.
Auch fehlende Unterlagen können den Verkauf unnötig verzögern.
Bei Eigentumswohnungen wird außerdem häufig unterschätzt, wie wichtig Informationen zur Eigentümergemeinschaft sind.
Hohe Rücklagen, geplante Sanierungen oder bereits beschlossene Maßnahmen können für Käufer eine wichtige Rolle spielen.
Ein weiterer Fehler ist eine schlechte Präsentation.
Wenn die Wohnung online bereits einen unattraktiven Eindruck macht, kommen viele Interessenten gar nicht erst zur Besichtigung.
Und schließlich solltest Du den Verkaufsprozess nicht unnötig emotional angehen.
Deine persönliche Verbindung zur Wohnung bestimmt nicht automatisch ihren Marktwert.
Wohnung verkaufen: Gute Vorbereitung zahlt sich aus
Wenn Du Deine Wohnung verkaufen möchtest, solltest Du den Prozess nicht erst mit dem Inserat beginnen.
Beginne mit der Frage, was Deine Wohnung aktuell wert ist.
Prüfe anschließend Deine Unterlagen und verschaffe Dir einen Überblick über Hausgeld, Rücklagen und die Situation der Eigentümergemeinschaft.
Bereite die Wohnung für die Präsentation vor und lege anschließend einen realistischen Verkaufspreis fest.
Danach kannst Du die Vermarktung starten und Dich um Interessenten und Besichtigungen kümmern.
Wenn ein passender Käufer gefunden wurde, folgen Verhandlungen, Notartermin und schließlich die Übergabe.
Fazit: Wohnung verkaufen – darauf kommt es an
Eine Eigentumswohnung zu verkaufen ist grundsätzlich gut planbar – vorausgesetzt, Du bereitest den Verkauf entsprechend vor.
Der wichtigste Schritt ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts. Dabei solltest Du nicht nur die Wohnung selbst betrachten, sondern auch Lage, Ausstattung, Hausgeld, Rücklagen und den Zustand der gesamten Wohnanlage berücksichtigen.
Auch die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft können für potenzielle Käufer eine wichtige Rolle spielen.
Ob Du Deine Wohnung privat verkaufst oder einen Immobilienmakler beauftragst, hängt von Deiner persönlichen Situation ab.
Wichtig ist vor allem, dass Du nicht einfach irgendeinen Preis festlegst und auf den ersten Käufer hoffst. Je besser Du den Wert Deiner Wohnung, die aktuelle Marktsituation und die Besonderheiten der Wohnanlage kennst, desto besser kannst Du Deinen Verkauf vorbereiten und erfolgreich abschließen.
