Du hast ein Haus geerbt und möchtest die Immobilie verkaufen? Dann gibt es vor dem eigentlichen Verkauf einige wichtige Punkte zu klären. Denn bei einem geerbten Haus geht es nicht nur darum, einen Käufer zu finden und einen Kaufvertrag beim Notar zu unterschreiben.
Zunächst solltest Du klären, wer überhaupt Eigentümer der Immobilie ist, welche Unterlagen vorhanden sind und ob es möglicherweise mehrere Erben gibt. Auch bestehende Belastungen, ein laufendes Darlehen, die Nutzung des Hauses und steuerliche Fragen können eine Rolle spielen.
Gerade wenn Du nicht selbst in dem geerbten Haus wohnen möchtest, kann ein Verkauf eine sinnvolle Lösung sein. Gleichzeitig solltest Du nichts überstürzen. Eine gute Vorbereitung hilft Dir dabei, den tatsächlichen Wert der Immobilie einzuschätzen, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen und den Verkaufsprozess ohne unnötige Verzögerungen zu starten.
Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?
Bevor Du über den Verkauf nachdenkst, steht zunächst eine grundsätzliche Entscheidung an: Möchtest Du das geerbte Haus behalten oder verkaufen?
Vielleicht möchtest Du selbst einziehen. Vielleicht ist die Immobilie vermietet und Du möchtest sie als Kapitalanlage behalten. Oder das Haus passt schlicht nicht zu Deiner persönlichen Situation und ein Verkauf erscheint sinnvoll.
Auch mehrere Erben können die Entscheidung beeinflussen.
Wenn Du beispielsweise gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Personen geerbt hast, kann die Situation komplizierter werden. Dann müssen sich die Beteiligten über den Umgang mit der Immobilie einigen.
Ein Verkauf kann in einer solchen Situation eine Möglichkeit sein, den Immobilienwert aufzuteilen und die Erbengemeinschaft anschließend aufzulösen.
Wer ist Eigentümer des geerbten Hauses?
Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers grundsätzlich auf die Erben über. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft.
Das bedeutet: Gehört das Haus mehreren Erben, kann nicht einfach eine Person allein über den Verkauf entscheiden.
Die Erben müssen sich über den Verkauf und die wesentlichen Bedingungen verständigen.
Das ist einer der wichtigsten Punkte, wenn Du ein geerbtes Haus verkaufen möchtest.
Bevor Du mit der Vermarktung beginnst, solltest Du deshalb klären, wer Erbe geworden ist und wer an der Immobilie beteiligt ist.
Erbschein und Grundbuch
Für den Verkauf können Nachweise über die Erbfolge erforderlich sein.
Je nach Situation kann beispielsweise ein Erbschein benötigt werden. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann dieser ebenfalls als Nachweis der Erbfolge dienen.
Auch das Grundbuch muss im Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang betrachtet werden.
Nach einem Erbfall kann eine Berichtigung des Grundbuchs sinnvoll beziehungsweise erforderlich sein. Hier solltest Du Dich über die konkrete Situation beim zuständigen Grundbuchamt oder beim Notar informieren.
Wichtig ist vor allem, dass vor dem Verkauf eindeutig geklärt ist, wer über die Immobilie verfügen darf.
Welche Unterlagen brauchst Du für den Verkauf?
Je besser Du die Unterlagen vorbereitest, desto einfacher wird später die Vermarktung.
Dazu können unter anderem Grundbuchunterlagen, Bauunterlagen, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören.
Auch Informationen über Modernisierungen und Sanierungen sind für potenzielle Käufer interessant.
Wenn das Haus beispielsweise in den vergangenen Jahren ein neues Dach oder eine neue Heizung erhalten hat, solltest Du entsprechende Rechnungen oder Nachweise möglichst zusammentragen.
Bei einem geerbten Haus ist außerdem wichtig, sämtliche Unterlagen zu prüfen, die Du vom bisherigen Eigentümer übernommen hast.
Gerade bei älteren Immobilien fehlen Unterlagen nicht selten. Das solltest Du möglichst früh feststellen und gegebenenfalls klären.
Was ist das geerbte Haus wert?
Bevor Du Dein geerbtes Haus zum Verkauf anbietest, solltest Du seinen aktuellen Wert ermitteln.
Der Wert richtet sich nicht danach, welchen Preis der Erblasser möglicherweise vor vielen Jahren für das Haus bezahlt hat.
Entscheidend sind die heutigen Marktbedingungen.
Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand und Ausstattung spielen eine wichtige Rolle.
Auch Modernisierungen, energetischer Zustand, Garage, Stellplätze und besondere Eigenschaften des Grundstücks können den Wert beeinflussen.
Bei einem geerbten Haus solltest Du außerdem möglichst objektiv an die Bewertung herangehen.
Warum eine objektive Wertermittlung wichtig ist
Ein geerbtes Haus kann emotional stark mit Erinnerungen verbunden sein.
Vielleicht hast Du dort Deine Kindheit verbracht oder viele Jahre mit dem bisherigen Eigentümer erlebt.
Diese persönliche Verbindung kann dazu führen, dass Du den Wert der Immobilie höher einschätzt, als es der Markt tatsächlich hergibt.
Das ist vollkommen nachvollziehbar.
Beim Verkauf solltest Du den emotionalen Wert jedoch vom tatsächlichen Marktwert trennen.
Ein Käufer bewertet die Immobilie nach Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und weiteren objektiven Kriterien.
Eine realistische Wertermittlung bildet deshalb die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
Geerbtes Haus verkaufen: Welcher Verkaufspreis ist realistisch?
Der richtige Verkaufspreis ist entscheidend.
Setzt Du ihn zu niedrig an, riskierst Du, unnötig Geld zu verlieren.
Setzt Du ihn zu hoch an, kann es passieren, dass sich kaum ernsthafte Interessenten melden.
Gerade bei geerbten Immobilien besteht manchmal die Versuchung, mit einem besonders hohen Preis zu starten, weil mehrere Erben den maximal möglichen Erlös erzielen möchten.
Das kann jedoch nach hinten losgehen.
Ein Haus, das über längere Zeit am Markt bleibt, kann für Interessenten zunehmend unattraktiv wirken.
Deshalb solltest Du den Angebotspreis möglichst realistisch auf Basis des aktuellen Marktes festlegen.
Geerbtes Haus verkaufen mit Makler
Du kannst ein geerbtes Haus grundsätzlich selbst verkaufen.
Dann kümmerst Du Dich um die gesamte Vermarktung, die Kommunikation mit Interessenten, Besichtigungen und Verhandlungen.
Ein Immobilienmakler kann Dir diese Aufgaben abnehmen und Dich durch den Verkaufsprozess begleiten.
Gerade bei einer Erbengemeinschaft kann das hilfreich sein.
Wenn mehrere Personen beteiligt sind, kann eine neutrale Person die Kommunikation mit Interessenten übernehmen und den Verkaufsprozess strukturieren.
Auch bei einem Haus, das weit entfernt von Deinem eigenen Wohnort liegt, kann die Unterstützung durch einen Makler praktisch sein.
Das Haus für den Verkauf vorbereiten
Ein geerbtes Haus befindet sich häufig nicht in dem Zustand, in dem man es direkt fotografieren und vermarkten möchte.
Möbel, persönliche Gegenstände und der gesamte Hausrat müssen möglicherweise zunächst sortiert werden.
Deshalb solltest Du vor dem Verkauf überlegen, was mit dem Inventar passieren soll.
Was möchtest Du behalten? Was kann verkauft, verschenkt oder entsorgt werden?
Gerade bei mehreren Erben sollte diese Frage gemeinsam geklärt werden.
Erst wenn feststeht, was mit dem Hausrat passiert, lässt sich die Immobilie sinnvoll für die Vermarktung vorbereiten.
Muss das geerbte Haus renoviert werden?
Nicht unbedingt.
Ob sich Renovierungen vor dem Verkauf lohnen, hängt vom Zustand und der Zielgruppe ab.
Kleinere Reparaturen und eine gründliche Reinigung können den ersten Eindruck verbessern.
Eine umfangreiche Sanierung ist dagegen nicht automatisch sinnvoll.
Wenn das Haus ohnehin stark renovierungsbedürftig ist, kann es sinnvoller sein, diesen Zustand offen zu kommunizieren und die Immobilie entsprechend zu vermarkten.
Du solltest daher nicht einfach größere Summen investieren, ohne vorher zu prüfen, ob sich diese Investitionen beim Verkauf tatsächlich bemerkbar machen.
Hausrat und persönliche Gegenstände
Bei einem geerbten Haus kann der Hausrat einen erheblichen Teil der Vorbereitungsarbeit ausmachen.
Möbel, Kleidung, Dokumente, Erinnerungsstücke und persönliche Gegenstände müssen sortiert werden.
Bei mehreren Erben sollte frühzeitig festgelegt werden, wie mit dem Hausrat umgegangen wird.
Das kann emotional schwieriger sein als der eigentliche Immobilienverkauf.
Eine klare Absprache kann helfen, spätere Konflikte zu vermeiden.
Wenn Du den Verkauf möglichst schnell durchführen möchtest, kann es außerdem sinnvoll sein, professionelle Unterstützung für die Haushaltsauflösung in Betracht zu ziehen.
Geerbtes Haus verkaufen in einer Erbengemeinschaft
Besonders wichtig wird der Ablauf, wenn mehrere Personen gemeinsam geerbt haben.
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie nicht einfach jedem Erben zu einem bestimmten räumlichen Teil. Vielmehr besteht gemeinschaftliches Eigentum am Nachlass.
Für den Verkauf müssen sich die Beteiligten daher grundsätzlich entsprechend einigen.
Das kann schwierig werden, wenn die Erben unterschiedliche Vorstellungen haben.
Vielleicht möchte eine Person das Haus verkaufen, während eine andere es behalten möchte.
In diesem Fall sollte zunächst geklärt werden, ob eine Übernahme durch einen Miterben möglich ist oder ob ein gemeinsamer Verkauf die sinnvollste Lösung darstellt.
Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen möchte?
Wenn sich die Erben nicht einigen können, kann der Verkauf erheblich schwieriger werden.
Du solltest deshalb nicht einfach mit der Vermarktung beginnen, bevor die Eigentums- und Entscheidungsverhältnisse geklärt sind.
Bei einer festgefahrenen Erbengemeinschaft können rechtliche Möglichkeiten bestehen, die Situation zu lösen. Welche Möglichkeit im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt jedoch von den Umständen ab.
Bei größeren Vermögenswerten oder Streit innerhalb der Erbengemeinschaft kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.
Gibt es eine Spekulationssteuer beim Verkauf?
Auch steuerliche Fragen solltest Du beim Verkauf eines geerbten Hauses berücksichtigen.
Insbesondere die sogenannte Spekulationsfrist kann relevant sein.
Dabei ist wichtig zu verstehen, dass für die steuerliche Betrachtung bei einer geerbten Immobilie grundsätzlich nicht einfach der Zeitpunkt der eigenen Erbschaft entscheidend ist. Unter bestimmten Voraussetzungen wird die Anschaffungszeit des Erblassers berücksichtigt.
Ob ein konkreter Verkauf steuerpflichtig ist, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab, beispielsweise von der bisherigen Nutzung der Immobilie.
Auch die steuerlichen Regelungen zur Eigennutzung können eine Rolle spielen.
Da ein Fehler bei der steuerlichen Beurteilung teuer werden kann, solltest Du bei Unsicherheit einen Steuerberater hinzuziehen.
Erbschaftsteuer und Verkaufspreis nicht verwechseln
Die Erbschaftsteuer und eine mögliche Steuer auf einen späteren Veräußerungsgewinn sind unterschiedliche Themen.
Die Tatsache, dass Du ein Haus geerbt hast, bedeutet nicht automatisch, dass beim späteren Verkauf dieselben steuerlichen Regeln gelten.
Auch die Höhe eines möglichen steuerpflichtigen Betrags lässt sich nicht allein anhand des Verkaufspreises bestimmen.
Wenn die Immobilie einen hohen Wert besitzt oder steuerliche Fragen kompliziert sind, solltest Du die konkrete Situation fachlich prüfen lassen.
Bestehende Grundschulden und Kredite
Vor dem Verkauf solltest Du auch prüfen, ob das Haus mit einer Grundschuld belastet ist oder noch ein Darlehen besteht.
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch, dass noch ein Kredit offen ist.
Ist jedoch tatsächlich noch ein Darlehen vorhanden, muss geklärt werden, wie dieses im Rahmen des Verkaufs abgelöst wird.
Der Notar kann die entsprechenden Abläufe im Kaufvertrag berücksichtigen.
Geerbtes Haus verkaufen trotz laufender Vermietung
Ist das geerbte Haus vermietet, kannst Du es grundsätzlich auch in vermietetem Zustand verkaufen.
Dann gelten allerdings andere Rahmenbedingungen als bei einem leerstehenden Haus.
Für Kapitalanleger können bestehende Mieteinnahmen interessant sein.
Ein Eigennutzer könnte dagegen weniger Interesse haben, wenn er nicht kurzfristig selbst einziehen kann.
Deshalb solltest Du bei einem vermieteten Haus den bestehenden Mietvertrag und die tatsächlichen Mietverhältnisse genau kennen.
Auch bestehende Rechte und Pflichten solltest Du transparent gegenüber potenziellen Käufern darstellen.
Besichtigungen organisieren
Ist das Haus vorbereitet und das Angebot veröffentlicht, folgen die ersten Anfragen.
Interessenten möchten das Haus besichtigen und Fragen stellen.
Bei einem geerbten Haus kann das organisatorisch schwieriger sein, wenn Du selbst nicht in der Nähe wohnst.
Ein Makler kann in diesem Fall Besichtigungen koordinieren und Dir einen Teil des organisatorischen Aufwands abnehmen.
Auch bei mehreren Erben kann eine zentrale Ansprechperson sinnvoll sein.
Den passenden Käufer finden
Beim Verkauf solltest Du nicht nur darauf achten, möglichst schnell einen Käufer zu finden.
Auch die Finanzierung sollte möglichst solide sein.
Ein Interessent kann einen hohen Preis anbieten, ohne dass die Finanzierung bereits gesichert ist.
Ein etwas niedrigeres Angebot eines Käufers mit geklärter Finanzierung kann deshalb unter Umständen die größere Sicherheit bieten.
Auch gewünschter Übergabetermin und weitere Vertragsbedingungen können eine Rolle spielen.
Der Notartermin
Wenn Du Dich mit einem Käufer geeinigt hast, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.
Der Notar bereitet den Vertrag vor und erläutert den Beteiligten dessen Inhalt.
Gerade bei einem geerbten Haus sollte vorher eindeutig geklärt sein, wer als Verkäufer auftritt und welche Personen den Vertrag unterschreiben müssen.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen die entsprechenden Eigentums- und Vertretungsverhältnisse berücksichtigt werden.
Vor der Unterschrift solltest Du alle offenen Fragen klären.
Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die weiteren rechtlichen Schritte.
Der Kaufpreis wird entsprechend den vertraglich vereinbarten Voraussetzungen fällig.
Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt die Zahlung.
Anschließend wird die Eigentumsübertragung entsprechend den gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben umgesetzt.
Der Verkauf ist daher mit der Unterschrift beim Notar noch nicht in jeder Hinsicht abgeschlossen.
Übergabe des geerbten Hauses
Nach der Kaufpreiszahlung beziehungsweise entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag wird das Haus an den Käufer übergeben.
Dabei werden die Schlüssel übergeben und die Zählerstände dokumentiert.
Auch ein Übergabeprotokoll kann sinnvoll sein.
Bei einem geerbten Haus solltest Du außerdem darauf achten, dass sämtliche Unterlagen und Schlüssel vollständig übergeben werden.
Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses?
Eine pauschale Dauer gibt es nicht.
Der Verkaufsprozess kann relativ schnell abgeschlossen sein, wenn die Erbfolge geklärt ist, alle Erben sich einig sind, die Unterlagen vollständig vorliegen und ein Käufer schnell gefunden wird.
Deutlich länger kann es dauern, wenn zunächst die Erbengemeinschaft geklärt werden muss oder wichtige Unterlagen fehlen.
Auch der Zustand und der Angebotspreis der Immobilie beeinflussen die Vermarktungsdauer.
Deshalb solltest Du nicht nur die eigentliche Verkaufsphase betrachten. Bereits die Vorbereitung kann bei einem geerbten Haus einen erheblichen Teil der Zeit ausmachen.
Geerbtes Haus verkaufen – Schritt für Schritt
Der Ablauf beginnt mit der Klärung der Erbsituation und der Eigentumsverhältnisse.
Anschließend solltest Du die Unterlagen zusammentragen und den aktuellen Wert der Immobilie ermitteln.
Danach wird entschieden, ob das Haus privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkauft werden soll. Die Immobilie wird vorbereitet, fotografiert und vermarktet.
Es folgen Interessentenanfragen, Besichtigungen und Kaufverhandlungen.
Ist ein Käufer gefunden, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.
Danach folgen Kaufpreiszahlung, Eigentumsübertragung und schließlich die Übergabe des Hauses.
Fazit: Geerbtes Haus verkaufen
Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist grundsätzlich ein normaler Immobilienverkauf – allerdings mit einigen zusätzlichen Punkten, die Du vorher klären solltest.
Besonders wichtig sind die Eigentumsverhältnisse, die Erbengemeinschaft, vorhandene Unterlagen und mögliche Belastungen der Immobilie. Auch der aktuelle Marktwert sollte realistisch ermittelt werden, bevor Du einen Verkaufspreis festlegst.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind, ist eine klare Abstimmung besonders wichtig. Unterschiedliche Vorstellungen können den Verkauf sonst erheblich verzögern.
Auch steuerliche Fragen solltest Du nicht einfach selbst beurteilen. Ob beispielsweise eine Steuer auf einen Verkaufsgewinn anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Wenn Du Dein geerbtes Haus verkaufen möchtest, solltest Du deshalb nicht direkt mit dem Inserat beginnen. Kläre zunächst die rechtlichen und organisatorischen Voraussetzungen, ermittle den aktuellen Wert der Immobilie und bereite den Verkauf sorgfältig vor. So schaffst Du eine gute Grundlage für einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf.
