Du hast Deine Immobilie vielleicht schon einmal auf unterschiedliche Weise bewerten lassen und dabei festgestellt: Die Ergebnisse passen überhaupt nicht zusammen.
Ein Bewertungsportal nennt beispielsweise 480.000 Euro, ein Immobilienmakler kommt auf 530.000 Euro und eine andere Einschätzung liegt vielleicht sogar bei 600.000 Euro.
Doch welcher Wert stimmt nun?
Warum unterscheiden sich Immobilienbewertungen überhaupt so stark?
Die Antwort ist einfacher, als es zunächst klingt: Eine Immobilie besitzt nicht immer einen einzigen, absolut feststehenden Wert. Je nach Bewertungsverfahren, Datenbasis, Ziel der Bewertung und Einschätzung der Immobilie können unterschiedliche Ergebnisse entstehen.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass eine der Bewertungen falsch ist.
Viel wichtiger ist die Frage, welche Art von Bewertung vorliegt, wofür sie erstellt wurde und wie genau die konkrete Immobilie berücksichtigt wurde.
Was bedeutet Immobilienbewertung überhaupt?
Bei einer Immobilienbewertung wird versucht, den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt möglichst realistisch einzuschätzen.
Dabei können verschiedene Faktoren berücksichtigt werden.
Dazu gehören unter anderem die Lage, das Grundstück, die Wohnfläche, das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung und die aktuelle Nachfrage.
Bei besonderen Immobilien können weitere Faktoren hinzukommen.
Ein großes Grundstück, ein Anbau, eine Einliegerwohnung, Nebengebäude oder mögliche zusätzliche Bebauung können beispielsweise einen erheblichen Einfluss auf den Wert haben.
Je nachdem, welche dieser Faktoren in die Bewertung einfließen, kann das Ergebnis unterschiedlich ausfallen.
Es gibt nicht den einen Immobilienwert
Ein wichtiger Punkt wird häufig missverstanden:
Der Wert einer Immobilie ist nicht zwangsläufig eine feste Zahl, die jeder Gutachter exakt gleich berechnen muss.
Vielmehr handelt es sich bei einer Marktwertermittlung um eine fachliche Einschätzung auf Grundlage bestimmter Daten und Methoden.
Dabei können unterschiedliche Verfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Hinzu kommt, dass sich der Immobilienmarkt laufend verändert.
Ein Wert von heute muss deshalb nicht dem Wert entsprechen, der vor einem Jahr ermittelt wurde.
Unterschiedliche Bewertungsverfahren
Ein wesentlicher Grund für unterschiedliche Immobilienbewertungen sind die verschiedenen Bewertungsverfahren.
Je nach Immobilie und Zweck können beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren relevant sein.
Nicht jedes Verfahren ist für jede Immobilie gleich geeignet.
Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird beispielsweise anders betrachtet als ein vermietetes Mehrfamilienhaus.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit vergleichbaren Objekten verglichen.
Dabei können unter anderem Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche und weitere Eigenschaften berücksichtigt werden.
Das Verfahren kann besonders sinnvoll sein, wenn genügend vergleichbare Immobilien beziehungsweise entsprechende Marktdaten vorhanden sind.
Je besser die Vergleichsobjekte tatsächlich zur Immobilie passen, desto aussagekräftiger kann das Ergebnis sein.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird stärker auf den Wert von Grundstück und Gebäude abgestellt.
Dabei spielen unter anderem Herstellungskosten und der Zustand des Gebäudes eine Rolle.
Das Verfahren kann insbesondere bei selbst genutzten Immobilien relevant sein, wenn vergleichbare Marktdaten nur eingeschränkt verfügbar sind.
Auch hier können unterschiedliche Annahmen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien kann der erzielbare Ertrag eine wichtige Rolle spielen.
Beim Ertragswertverfahren wird deshalb unter anderem betrachtet, welche Einnahmen mit der Immobilie erzielt werden können.
Das ist insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder anderen renditeorientierten Immobilien relevant.
Ein Haus, das selbst genutzt wird, wird deshalb nicht zwingend nach denselben Kriterien bewertet wie ein vermietetes Mehrfamilienhaus.
Online-Bewertung und professionelle Bewertung
Ein weiterer Grund für unterschiedliche Ergebnisse liegt in der Art der Bewertung.
Eine Online-Bewertung arbeitet häufig mit wenigen Angaben und statistischen beziehungsweise automatisierten Modellen.
Eine professionelle Bewertung kann dagegen wesentlich mehr Informationen berücksichtigen.
Dazu können beispielsweise der genaue Zustand des Gebäudes, Grundstücksbesonderheiten oder individuelle Ausstattungsmerkmale gehören.
Warum Online-Immobilienbewertungen abweichen können
Online-Bewertungen sind praktisch, weil Du schnell eine erste Orientierung bekommst.
Du gibst beispielsweise Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße ein und erhältst anschließend einen geschätzten Wert.
Das Problem:
Ein Computer kann nicht automatisch jede Besonderheit Deiner Immobilie erkennen.
Vielleicht liegt Dein Haus an einer besonders ruhigen Straße.
Vielleicht ist das Grundstück außergewöhnlich geschnitten.
Vielleicht wurde das Dach erst vor wenigen Jahren erneuert.
Oder das Gebäude besitzt eine hochwertige Ausstattung.
Solche Faktoren können je nach Bewertungsmodell unterschiedlich stark berücksichtigt werden.
Die Datenbasis macht einen Unterschied
Eine Immobilienbewertung kann nur so gut sein wie die Daten, auf denen sie basiert.
Wenn ein Bewertungsmodell hauptsächlich mit allgemeinen Marktdaten arbeitet, kann das Ergebnis stärker vom Durchschnitt der Region geprägt sein.
Eine individuelle Bewertung kann dagegen stärker auf die konkrete Immobilie eingehen.
Deshalb können zwei Bewertungsmodelle mit denselben Grunddaten trotzdem unterschiedliche Ergebnisse liefern.
Welche Vergleichsobjekte werden verwendet?
Gerade bei Vergleichswerten kommt es darauf an, welche Immobilien miteinander verglichen werden.
Ein modernes Einfamilienhaus und ein sanierungsbedürftiges Haus aus den 1960er-Jahren können in derselben Straße stehen und trotzdem einen erheblichen Wertunterschied aufweisen.
Auch Grundstücksgröße, Bauweise und Ausstattung können einen Unterschied machen.
Wenn ein Bewertungsmodell keine wirklich vergleichbaren Objekte findet, wird mitunter auf weniger passende Daten zurückgegriffen.
Das kann das Ergebnis beeinflussen.
Angebotspreis und Verkaufspreis sind nicht dasselbe
Auch Immobilienportale können zu Verwirrung führen.
Dort siehst Du normalerweise die Preise, die Verkäufer für ihre Immobilien verlangen.
Das sind jedoch nicht automatisch die Preise, zu denen die Häuser tatsächlich verkauft werden.
Ein Haus kann für 650.000 Euro angeboten werden und am Ende für einen anderen Betrag den Eigentümer wechseln.
Wer ausschließlich Angebotspreise miteinander vergleicht, kann deshalb zu einer falschen Einschätzung kommen.
Zustand der Immobilie
Der Zustand ist ein weiterer wichtiger Grund für unterschiedliche Bewertungen.
Zwei Häuser mit derselben Wohnfläche können einen völlig unterschiedlichen Wert haben.
Bei einem Haus wurden vielleicht bereits Dach, Fenster, Heizung und Elektrik modernisiert.
Beim anderen stehen genau diese Maßnahmen noch bevor.
Wenn eine Bewertung den Zustand nur sehr grob berücksichtigt, kann das Ergebnis entsprechend ungenau sein.
Modernisierungen werden unterschiedlich bewertet
Auch bei bereits durchgeführten Modernisierungen kann es Unterschiede geben.
Eine neue Heizung ist nicht automatisch so viel wert wie ihre ursprünglichen Anschaffungskosten.
Dasselbe gilt für eine neue Küche, ein Badezimmer oder neue Fenster.
Entscheidend ist nicht nur, wie viel Du investiert hast.
Relevant ist vielmehr, welchen zusätzlichen Nutzen und welche zusätzliche Attraktivität die Maßnahmen für einen Käufer erzeugen.
Persönlicher Wert ist nicht gleich Marktwert
Eine Immobilie kann für Dich persönlich einen sehr hohen Wert besitzen.
Vielleicht hast Du das Haus selbst gebaut.
Vielleicht hast Du jahrzehntelang darin gewohnt.
Oder es handelt sich um das Elternhaus.
Dieser persönliche Wert ist verständlich, entspricht aber nicht automatisch dem Marktwert.
Ein Käufer bewertet die Immobilie aus seiner eigenen Perspektive.
Deshalb können Eigentümer und Markt zu völlig unterschiedlichen Einschätzungen kommen.
Lage wird unterschiedlich bewertet
Auch die Lage kann unterschiedlich eingeschätzt werden.
Eine Bewertung kann beispielsweise den durchschnittlichen Wert einer gesamten Gemeinde zugrunde legen.
Eine individuelle Einschätzung kann dagegen berücksichtigen, dass Deine Immobilie in einem besonders gefragten Ortsteil liegt.
Oder umgekehrt:
Das Haus befindet sich zwar in einer beliebten Gemeinde, liegt aber direkt an einer stark befahrenen Straße.
Solche Unterschiede können den tatsächlichen Wert beeinflussen.
Grundstücksgröße und Grundstückswert
Bei Häusern mit großen Grundstücken kann es besonders große Unterschiede zwischen Bewertungen geben.
Ein automatisiertes Modell betrachtet möglicherweise hauptsächlich Wohnfläche und durchschnittliche Grundstückswerte.
Eine individuelle Bewertung kann dagegen berücksichtigen, ob das Grundstück beispielsweise besonders groß, teilbar oder zusätzlich bebaubar ist.
Gerade bei älteren Häusern kann das Grundstück einen erheblichen Teil des Gesamtwertes ausmachen.
Baurecht kann den Immobilienwert verändern
Die mögliche zusätzliche Bebauung eines Grundstücks kann für den Wert sehr relevant sein.
Wenn beispielsweise ein weiteres Haus errichtet werden darf, kann das Grundstück für bestimmte Käufer deutlich interessanter sein.
Allerdings darf eine solche Möglichkeit nicht einfach angenommen werden.
Entscheidend ist, was baurechtlich tatsächlich zulässig ist.
Deshalb können Bewertungen voneinander abweichen, wenn eine solche Besonderheit unterschiedlich berücksichtigt wird.
Warum ein Makler einen höheren Wert nennt
Vielleicht hast Du schon erlebt, dass ein Makler Deine Immobilie deutlich höher bewertet als eine Online-Plattform.
Das muss nicht automatisch bedeuten, dass der Makler recht hat.
Ein Makler kann durch seine Marktkenntnis zusätzliche Faktoren berücksichtigen.
Er kann beispielsweise wissen, welche Immobilien in der Region tatsächlich gefragt sind und welche Käufergruppen angesprochen werden können.
Gleichzeitig sollte eine Bewertung nicht künstlich hoch angesetzt werden, nur um einen Verkaufsauftrag zu erhalten.
Warum ein Makler einen niedrigeren Wert nennt
Auch das Gegenteil kann vorkommen.
Ein Makler kann zu einer niedrigeren Einschätzung kommen als ein Online-Rechner.
Das kann beispielsweise daran liegen, dass er den Zustand, die lokale Nachfrage oder die Vermarktungschancen anders einschätzt.
Ein niedrigerer Wert bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Immobilie schlecht bewertet wurde.
Ein hoher Wert ist nicht automatisch besser
Viele Eigentümer freuen sich zunächst über die höchste Bewertung.
Doch ein hoher Wert auf dem Papier bringt Dir wenig, wenn sich dieser Preis am Markt nicht erzielen lässt.
Wenn Du Dein Haus für einen deutlich überhöhten Preis anbietest, kann die Immobilie lange am Markt bleiben.
Das kann wiederum dazu führen, dass später doch eine Preisreduzierung notwendig wird.
Deshalb sollte nicht die höchste Bewertung automatisch als die beste gelten.
Ein niedriger Wert ist ebenfalls nicht automatisch richtig
Auch eine besonders niedrige Bewertung solltest Du nicht einfach übernehmen.
Vielleicht wurden besondere Eigenschaften Deiner Immobilie nicht ausreichend berücksichtigt.
Oder die Vergleichsobjekte passen nicht wirklich.
Deshalb ist es sinnvoll, bei deutlichen Abweichungen genauer hinzusehen.
Wie groß dürfen Unterschiede sein?
Eine gewisse Abweichung zwischen verschiedenen Immobilienbewertungen ist normal.
Je nach Verfahren, Datenbasis und Objekt können die Ergebnisse unterschiedlich ausfallen.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn die Abweichungen sehr groß sind und nicht nachvollziehbar erklärt werden können.
Wenn eine Bewertung beispielsweise 450.000 Euro und eine andere 700.000 Euro nennt, solltest Du nicht einfach den höheren Wert wählen.
Du solltest vielmehr fragen:
Warum kommen die beiden Bewertungen zu so unterschiedlichen Ergebnissen?
Bewertungen miteinander vergleichen
Wenn Du mehrere Bewertungen hast, solltest Du nicht nur die Endsumme vergleichen.
Viel interessanter ist, welche Faktoren jeweils berücksichtigt wurden.
Welche Vergleichsobjekte wurden verwendet?
Welcher Grundstückswert wurde angesetzt?
Wie wurde der Zustand des Hauses bewertet?
Welche Modernisierungen wurden berücksichtigt?
Wurde eine mögliche zusätzliche Bebauung berücksichtigt?
Je transparenter die Herleitung, desto besser kannst Du das Ergebnis beurteilen.
Wann ist eine professionelle Bewertung sinnvoll?
Wenn Du lediglich wissen möchtest, in welcher Größenordnung Deine Immobilie ungefähr liegt, kann eine Online-Bewertung als erste Orientierung ausreichend sein.
Wenn Du dagegen tatsächlich verkaufen möchtest, solltest Du genauer hinschauen.
Das gilt insbesondere bei hochwertigen oder ungewöhnlichen Immobilien.
Auch bei großen Grundstücken, älteren Häusern, Bauernhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Immobilien mit zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten kann eine individuelle Bewertung besonders wichtig sein.
Immobilienbewertung vor dem Hausverkauf
Vor einem Verkauf solltest Du nicht einfach den Preis festlegen, den Du Dir wünschst.
Eine realistische Bewertung schafft eine bessere Grundlage für die Vermarktung.
Wenn der Preis zu hoch ist, erreichst Du möglicherweise weniger Interessenten.
Wenn er zu niedrig ist, riskierst Du, unnötig Geld liegen zu lassen.
Die Bewertung ist deshalb ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsplanung.
Warum sich Bewertungen im Laufe der Zeit verändern
Eine Immobilienbewertung ist immer eine Momentaufnahme.
Der Immobilienmarkt verändert sich.
Zinsen können steigen oder fallen.
Die Nachfrage kann sich verändern.
Auch das Angebot an vergleichbaren Häusern kann sich innerhalb weniger Monate deutlich verändern.
Deshalb kann eine Bewertung, die vor zwei Jahren korrekt war, heute nicht mehr aktuell sein.
Auch der Zustand verändert sich
Nicht nur der Markt verändert sich.
Auch die Immobilie selbst.
Ein neues Dach, eine neue Heizung oder eine umfassende Renovierung können den Zustand verbessern.
Umgekehrt können notwendige Reparaturen oder zunehmender Sanierungsbedarf den Wert beeinflussen.
Deshalb sollte eine Bewertung immer einen möglichst aktuellen Zustand abbilden.
Was ist bei mehreren Bewertungen entscheidend?
Wenn mehrere Bewertungen vorliegen, solltest Du nicht einfach den Durchschnitt bilden.
Ein Mittelwert aus drei unterschiedlichen Bewertungen ist nicht automatisch der richtige Marktwert.
Viel wichtiger ist, die Unterschiede zu verstehen.
Eine Bewertung kann beispielsweise auf einer automatisierten Datenauswertung beruhen, während eine andere eine detaillierte Objektbesichtigung und lokale Markteinschätzung berücksichtigt.
Diese Ergebnisse sind nicht ohne Weiteres gleichwertig.
Welche Immobilienbewertung zählt beim Verkauf?
Für den Verkauf ist letztlich entscheidend, welchen Preis der Markt tatsächlich akzeptiert.
Eine Bewertung ist eine Grundlage für Deine Preisentscheidung.
Sie garantiert aber nicht, dass Du genau diesen Betrag erzielen wirst.
Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht durch das Zusammenspiel aus Immobilie, Angebotspreis, Nachfrage und Verhandlung mit einem konkreten Käufer.
Warum der richtige Angebotspreis so wichtig ist
Ein guter Angebotspreis sollte weder ausschließlich auf Deinen persönlichen Erwartungen noch auf der höchsten verfügbaren Bewertung beruhen.
Er sollte realistisch zum Markt passen.
Dabei kann ein zu hoher Preis genauso problematisch sein wie ein zu niedriger.
Gerade in den ersten Wochen der Vermarktung ist es wichtig, die richtigen Interessenten zu erreichen.
Was tun, wenn die Bewertungen stark auseinanderliegen?
Wenn verschiedene Bewertungen deutlich voneinander abweichen, solltest Du zunächst die Grundlagen vergleichen.
Schau Dir an, welche Daten jeweils verwendet wurden.
Prüfe, ob Grundstück und Wohnfläche korrekt angegeben wurden.
Kontrolliere, ob Modernisierungen berücksichtigt wurden.
Und frage Dich, ob besondere Eigenschaften Deiner Immobilie ausreichend berücksichtigt wurden.
Bei größeren Vermögenswerten kann zusätzlich eine unabhängige fachliche Bewertung sinnvoll sein.
Beispiel: Zwei Bewertungen für dasselbe Haus
Nehmen wir an, Dein Haus wird einmal mit 500.000 Euro und einmal mit 580.000 Euro bewertet.
Die Differenz beträgt 80.000 Euro.
Auf den ersten Blick wirkt das erheblich.
Vielleicht basiert die niedrigere Bewertung auf Durchschnittswerten der Region.
Die höhere Bewertung berücksichtigt dagegen ein großes Grundstück, eine modernisierte Heizung und eine besonders gute Mikrolage.
Dann lässt sich die Differenz nachvollziehen.
Das Beispiel zeigt: Nicht nur die Zahl selbst ist wichtig, sondern die Begründung dahinter.
Was ist eine realistische Immobilienbewertung?
Eine realistische Bewertung sollte möglichst viele relevante Eigenschaften Deiner konkreten Immobilie berücksichtigen.
Sie sollte aktuelle Marktdaten einbeziehen und nachvollziehbar sein.
Außerdem sollte sie nicht allein darauf ausgerichtet sein, Dir einen möglichst hohen Wert zu nennen.
Denn eine Bewertung, die zwar attraktiv klingt, aber am Markt nicht erreichbar ist, hilft Dir beim tatsächlichen Verkauf wenig.
Fazit: Warum unterscheiden sich Immobilienbewertungen?
Wenn sich verschiedene Immobilienbewertungen unterscheiden, bedeutet das nicht automatisch, dass eine davon falsch ist.
Unterschiedliche Bewertungsverfahren, Datenquellen und Vergleichsobjekte können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Auch der Zustand der Immobilie, die Grundstücksgröße, die Lage und besondere Nutzungsmöglichkeiten werden nicht von jeder Bewertung gleich berücksichtigt.
Besonders deutlich werden die Unterschiede bei individuellen Immobilien. Ein großes Grundstück, ein älteres Haus, eine Einliegerwohnung, Nebengebäude oder mögliche zusätzliche Bebauung lassen sich mit einem einfachen automatisierten Modell häufig schwer vollständig abbilden.
Auch der Zweck der Bewertung spielt eine Rolle. Eine schnelle Online-Bewertung dient vor allem als erste Orientierung. Eine professionelle Marktwertermittlung kann wesentlich detaillierter auf die konkrete Immobilie eingehen.
Wenn Du mehrere Bewertungen für Dein Haus hast, solltest Du deshalb nicht einfach die höchste Zahl auswählen. Viel wichtiger ist, zu verstehen, wie die jeweiligen Werte zustande gekommen sind.
Denn am Ende zählt beim Verkauf nicht, welche Bewertung auf dem Papier den höchsten Wert nennt.
Entscheidend ist, welchen Preis Deine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich erzielen kann.
