Haus mit Einliegerwohnung verkaufen – das solltest Du beachten
Du möchtest ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen? Dann bietet Deine Immobilie grundsätzlich einen interessanten Vorteil: Sie kann verschiedene Wohn- und Nutzungsmöglichkeiten miteinander verbinden.
Eine Einliegerwohnung kann beispielsweise von Familienangehörigen genutzt, vermietet oder als zusätzlicher Wohnraum für Gäste eingesetzt werden. Für Käufer kann genau diese Flexibilität ein wichtiges Argument sein.
Gleichzeitig gibt es beim Verkauf einige Besonderheiten zu beachten. Vor allem solltest Du klären, ob die Einliegerwohnung baurechtlich und hinsichtlich ihrer Nutzung entsprechend genehmigt ist, ob sie aktuell vermietet ist und wie die zusätzlichen Flächen in die Bewertung der Immobilie einfließen.
Auch die Frage, ob die Wohnung einen eigenen Eingang, eigene Zähler oder eine separate Küche und ein eigenes Bad besitzt, kann für Interessenten relevant sein.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, in der Regel kleinere Wohneinheit innerhalb eines Ein- oder Zweifamilienhauses.
Sie kann über einen eigenen Zugang verfügen und über die notwendigen Räume für eine eigenständige Haushaltsführung verfügen.
In der Praxis gibt es allerdings unterschiedliche Ausführungen.
Manche Einliegerwohnungen sind vollständig vom Hauptwohnbereich getrennt. Andere liegen beispielsweise im Keller oder Dachgeschoss und sind stärker mit dem restlichen Haus verbunden.
Für den Verkauf ist deshalb nicht nur entscheidend, dass Du die Fläche als „Einliegerwohnung“ bezeichnest. Entscheidend ist, welche tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften die zusätzliche Wohneinheit besitzt.
Warum ist ein Haus mit Einliegerwohnung interessant?
Eine Einliegerwohnung kann eine Immobilie für verschiedene Käufergruppen interessant machen.
Eine Familie könnte beispielsweise selbst im Hauptbereich wohnen und die Einliegerwohnung an einen Angehörigen vermieten.
Andere Käufer möchten durch die Vermietung einen Teil ihrer monatlichen Wohnkosten decken.
Auch für Mehrgenerationenhaushalte kann eine separate Wohneinheit attraktiv sein.
Darüber hinaus kann die Einliegerwohnung für Selbstständige, Gäste oder erwachsene Kinder interessant sein.
Diese zusätzliche Nutzungsmöglichkeit kann deshalb ein wichtiges Verkaufsargument darstellen.
Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf den Hauswert aus?
Eine Einliegerwohnung kann den Wert eines Hauses erhöhen.
Allerdings lässt sich ihr Wert nicht einfach dadurch bestimmen, dass ihre Wohnfläche mit demselben Quadratmeterpreis wie die Hauptwohnung multipliziert wird.
Entscheidend sind unter anderem Größe, Ausstattung, Zustand, Privatsphäre und die Qualität der Trennung vom Hauptwohnbereich.
Auch die Lage spielt eine Rolle.
In Regionen mit hoher Nachfrage nach kleineren Wohnungen kann eine Einliegerwohnung besonders interessant sein.
In anderen Lagen kann der zusätzliche Wohnraum dagegen weniger stark ins Gewicht fallen.
Die Wohnfläche richtig angeben
Wenn Du Dein Haus verkaufen möchtest, solltest Du besonders auf die korrekte Angabe der Wohnfläche achten.
Nicht jede Fläche innerhalb eines Hauses ist automatisch Wohnfläche.
Gerade bei Einliegerwohnungen im Keller oder Dachgeschoss solltest Du prüfen, ob die Räume tatsächlich als Wohnfläche angesetzt werden dürfen.
Auch Nebenräume, Abstellflächen oder Räume mit eingeschränkter Raumhöhe können anders behandelt werden.
Die Angaben im Exposé sollten deshalb auf belastbaren Unterlagen beruhen.
Ist die Einliegerwohnung genehmigt?
Dieser Punkt ist beim Verkauf besonders wichtig.
Eine zusätzliche Wohnung sollte baurechtlich entsprechend genehmigt beziehungsweise zulässig sein.
Das ist nicht automatisch der Fall, nur weil die Räume bereits seit vielen Jahren als Wohnung genutzt werden.
Gerade bei älteren Häusern kann es vorkommen, dass Räume ursprünglich anders genehmigt wurden und später zu Wohnzwecken umgebaut wurden.
Wenn Du unsicher bist, solltest Du die vorhandenen Bauunterlagen prüfen und gegebenenfalls bei der zuständigen Behörde klären, wie die Einliegerwohnung genehmigt ist.
Was passiert bei einer nicht genehmigten Einliegerwohnung?
Wenn die Einliegerwohnung baurechtlich nicht entsprechend genehmigt wurde, solltest Du das nicht verschweigen.
Eine solche Situation kann den Verkauf komplizierter machen.
Potenzielle Käufer müssen wissen, welche Nutzung tatsächlich zulässig ist.
Auch für die Finanzierung kann die rechtliche Einordnung der zusätzlichen Wohnfläche relevant sein.
Bevor Du mit dem Verkauf beginnst, solltest Du deshalb möglichst genau klären, welchen rechtlichen Status die Einliegerwohnung besitzt.
Welche Unterlagen solltest Du vorbereiten?
Für den Verkauf solltest Du möglichst alle relevanten Unterlagen zur Immobilie zusammentragen.
Dazu gehören beispielsweise Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und gegebenenfalls Genehmigungen für die Einliegerwohnung.
Auch Informationen zu Modernisierungen und Sanierungen können für Interessenten wichtig sein.
Wenn die Einliegerwohnung vermietet ist, solltest Du zusätzlich den Mietvertrag und die relevanten Informationen zum Mietverhältnis bereithalten.
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto leichter können Interessenten und später auch der Käufer die Immobilie einschätzen.
Haus mit vermieteter Einliegerwohnung verkaufen
Eine vermietete Einliegerwohnung kann beim Verkauf sowohl ein Vorteil als auch eine Einschränkung sein.
Für Kapitalanleger sind regelmäßige Mieteinnahmen interessant.
Ein Käufer, der das gesamte Haus selbst nutzen möchte, könnte dagegen lieber eine leerstehende Einliegerwohnung übernehmen.
Deshalb solltest Du im Exposé klar angeben, ob die Einliegerwohnung vermietet ist und welche Nutzung aktuell besteht.
Kann der Käufer wegen der Einliegerwohnung kündigen?
Das hängt unter anderem davon ab, welche rechtlichen Voraussetzungen für das Mietverhältnis bestehen.
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie beendet ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht automatisch.
Der Käufer tritt grundsätzlich in die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
Welche Möglichkeiten für eine Kündigung bestehen, hängt von den konkreten Umständen ab.
Wenn die Einliegerwohnung vermietet ist und der Käufer möglicherweise selbst einziehen möchte, sollte diese Frage deshalb bereits vor dem Verkauf transparent geklärt werden.
Einliegerwohnung leerstehend verkaufen
Eine leerstehende Einliegerwohnung kann für die Vermarktung besonders flexibel sein.
Du kannst potenziellen Käufern verschiedene Nutzungsmöglichkeiten zeigen.
Sie können die Wohnung selbst nutzen, vermieten oder beispielsweise einem Familienmitglied zur Verfügung stellen.
Auch für Käufer, die einen Teil ihrer Wohnkosten durch Vermietung finanzieren möchten, kann eine freie Einliegerwohnung interessant sein.
Eigene Zähler für die Einliegerwohnung
Separate Zähler können ein praktischer Vorteil sein.
Wenn Strom, Wasser oder Heizung getrennt erfasst werden können, lässt sich die Nutzung der beiden Wohneinheiten leichter auseinanderhalten.
Das ist insbesondere bei einer Vermietung interessant.
Allerdings bedeutet das Fehlen eigener Zähler nicht automatisch, dass eine Einliegerwohnung nicht vermietet werden kann.
Es kann jedoch zusätzlichen organisatorischen Aufwand verursachen.
Eigener Eingang als Verkaufsargument
Ein separater Eingang kann die Attraktivität einer Einliegerwohnung erhöhen.
Die Bewohner können dadurch einen größeren Grad an Privatsphäre genießen.
Das ist sowohl bei einer Vermietung als auch bei einer Nutzung durch Familienangehörige interessant.
Wenn die Einliegerwohnung dagegen nur über den Hauptwohnbereich erreichbar ist, kann die Nutzung stärker eingeschränkt sein.
Auch solche Details solltest Du bei der Vermarktung ehrlich und klar darstellen.
Einliegerwohnung und Privatsphäre
Für viele Käufer ist die räumliche Trennung besonders wichtig.
Eine Einliegerwohnung kann attraktiv sein, wenn beide Parteien weitgehend unabhängig voneinander leben können.
Dabei spielen nicht nur Eingang und Grundriss eine Rolle.
Auch Gartenbereiche, Terrassen, Stellplätze und Außenflächen können relevant sein.
Wenn beide Wohneinheiten beispielsweise denselben Garten nutzen, kann das für manche Käufer weniger attraktiv sein als klar getrennte Außenbereiche.
Stellplätze für beide Wohneinheiten
Auch die Parkplatzsituation solltest Du berücksichtigen.
Wenn das Haus und die Einliegerwohnung jeweils einen eigenen Stellplatz oder eine Garage besitzen, ist das ein zusätzlicher Vorteil.
Besonders bei vermieteten Einliegerwohnungen kann ein eigener Stellplatz für den Mieter interessant sein.
Im Exposé solltest Du deshalb genau angeben, welche Stellplätze vorhanden sind und welcher Wohneinheit sie zugeordnet beziehungsweise zugeordnet werden können.
Haus mit Einliegerwohnung und Finanzierung
Für potenzielle Käufer kann die Einliegerwohnung auch aus finanzieller Sicht interessant sein.
Wenn eine Vermietung möglich ist, können die Mieteinnahmen einen Teil der laufenden Kosten abdecken.
Ob und in welchem Umfang eine Bank diese Einnahmen bei der Finanzierung berücksichtigt, hängt allerdings von der jeweiligen Finanzierung und den individuellen Voraussetzungen des Käufers ab.
Du solltest daher nicht mit einer bestimmten Finanzierungswirkung werben, die Du nicht garantieren kannst.
Einliegerwohnung als Kapitalanlage
Ein Haus mit Einliegerwohnung kann eine Kombination aus Eigennutzung und Kapitalanlage darstellen.
Der Käufer nutzt den Hauptbereich selbst und erzielt mit der zweiten Wohneinheit Mieteinnahmen.
Dadurch unterscheidet sich die Immobilie von einem klassischen Einfamilienhaus.
Bei der Bewertung sollte deshalb auch betrachtet werden, welche Miete mit der Einliegerwohnung realistisch erzielt werden kann.
Entscheidend ist dabei die tatsächliche Marktsituation vor Ort und nicht eine theoretisch möglichst hohe Wunschmiete.
Welche Zielgruppe sucht ein Haus mit Einliegerwohnung?
Ein Haus mit Einliegerwohnung kann unterschiedliche Käufer ansprechen.
Familien mit Kindern können den zusätzlichen Wohnraum für erwachsene Kinder oder Angehörige nutzen.
Mehrgenerationenfamilien können zwei weitgehend getrennte Wohnbereiche miteinander verbinden.
Auch Selbstständige können eine zusätzliche Einheit interessant finden.
Und für Kapitalanleger kann die Kombination aus eigener Nutzung und Vermietung interessant sein.
Bei der Vermarktung solltest Du deshalb nicht nur eine einzige Nutzungsmöglichkeit hervorheben.
Haus mit Einliegerwohnung richtig vermarkten
Die zusätzliche Wohneinheit sollte im Exposé deutlich dargestellt werden.
Interessenten sollten auf einen Blick erkennen können, welche Flächen zur Hauptwohnung gehören und welche Bereiche die Einliegerwohnung bilden.
Grundrisse und gute Fotos können dabei besonders hilfreich sein.
Auch ein eigener Eingang, Stellplatz, Terrasse oder Gartenbereich sollte entsprechend dargestellt werden.
Wichtig ist gleichzeitig, die Immobilie nicht künstlich größer erscheinen zu lassen.
Transparente Angaben schaffen Vertrauen und verhindern spätere Diskussionen.
Sollte die Einliegerwohnung vor dem Verkauf renoviert werden?
Das hängt vom Zustand ab.
Wenn die Wohnung stark veraltet ist, können kleinere Renovierungsmaßnahmen den ersten Eindruck verbessern.
Eine umfassende Sanierung ist dagegen nicht automatisch sinnvoll.
Du solltest zunächst prüfen, welche Zielgruppe Du erreichen möchtest und welche Investitionen sich tatsächlich auf den Verkauf auswirken können.
Manche Käufer bevorzugen eine Wohnung, die sie selbst nach ihren Vorstellungen gestalten können.
Andere möchten möglichst direkt einziehen oder vermieten.
Mietvertrag vor dem Verkauf prüfen
Wenn die Einliegerwohnung vermietet ist, solltest Du den bestehenden Mietvertrag genau kennen.
Wichtig sind beispielsweise Mietbeginn, Miethöhe, Nebenabreden und besondere Vereinbarungen.
Auch mögliche Mietrückstände oder Streitigkeiten solltest Du nicht verschweigen.
Der Käufer sollte vor dem Kauf wissen, welche Rechte und Pflichten mit dem bestehenden Mietverhältnis verbunden sind.
Eine transparente Darstellung verhindert spätere Probleme.
Haus mit Einliegerwohnung privat verkaufen
Du kannst Dein Haus grundsätzlich selbst verkaufen.
Dann musst Du allerdings auch die Besonderheiten der Einliegerwohnung selbst erklären.
Das betrifft unter anderem die rechtliche Situation, die Wohnfläche, das Mietverhältnis und die Nutzungsmöglichkeiten.
Gerade bei einer komplexeren Immobilie kann professionelle Unterstützung sinnvoll sein.
Ein erfahrener Makler kann die Immobilie bewerten, die Unterlagen prüfen und die Vermarktung auf die passenden Käufergruppen ausrichten.
Haus mit Einliegerwohnung über einen Makler verkaufen
Ein Makler kann insbesondere dann hilfreich sein, wenn Du nicht regelmäßig vor Ort bist oder die Immobilie vermietet ist.
Auch die Bewertung kann anspruchsvoller sein als bei einem klassischen Einfamilienhaus.
Die zusätzliche Wohneinheit muss hinsichtlich Zustand, Ausstattung, Wohnfläche und möglicher Mieteinnahmen berücksichtigt werden.
Ein regional erfahrener Makler kann diese Faktoren in die Marktwertermittlung einbeziehen.
Was ist beim Energieausweis zu beachten?
Auch beim Haus mit Einliegerwohnung spielt der Energieausweis eine wichtige Rolle.
Welche Angaben erforderlich sind und welcher Energieausweis verwendet werden kann, hängt von den Eigenschaften des Gebäudes ab.
Wenn für die Immobilie bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, solltest Du zunächst dessen Gültigkeit und Angaben prüfen.
Gerade bei älteren Häusern mit mehreren Wohneinheiten solltest Du außerdem darauf achten, dass die Unterlagen zur tatsächlichen Gebäudesituation passen.
Hauswert realistisch ermitteln
Der Verkaufspreis sollte nicht allein anhand der Gesamtwohnfläche festgelegt werden.
Vielmehr solltest Du das gesamte Objekt betrachten.
Wie attraktiv ist die Lage? Wie groß ist das Grundstück? Wie ist der Zustand? Wie hochwertig ist die Ausstattung? Wie ist die Einliegerwohnung ausgestattet und wie selbstständig kann sie genutzt werden?
Auch die aktuelle Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Wohneinheiten sollte berücksichtigt werden.
Eine individuelle Wertermittlung kann Dir dabei helfen, einen realistischen Angebotspreis festzulegen.
Welche Fehler solltest Du vermeiden?
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Einliegerwohnung einfach zur Wohnfläche des Hauses hinzuzurechnen, ohne deren rechtlichen Status zu prüfen.
Auch eine unrealistisch hohe Miete sollte nicht als Verkaufsargument verwendet werden.
Wenn die Wohnung vermietet ist, sollten die bestehenden Mietverhältnisse transparent dargestellt werden.
Und Du solltest nicht verschweigen, wenn beispielsweise bestimmte Räume baurechtlich nicht als Wohnfläche genehmigt sind.
Offene Angaben schaffen beim Verkauf mehr Vertrauen als spätere Überraschungen.
Haus mit Einliegerwohnung verkaufen – Schritt für Schritt
Am Anfang steht eine gründliche Vorbereitung.
Prüfe zunächst die Eigentums- und Unterlagenlage und kläre, wie die Einliegerwohnung baurechtlich eingeordnet ist.
Anschließend solltest Du den aktuellen Wert des gesamten Hauses realistisch ermitteln.
Ist die Einliegerwohnung vermietet, sollten Mietvertrag und relevante Unterlagen vorbereitet werden.
Danach kann die Immobilie für die Vermarktung vorbereitet werden.
Mit aussagekräftigen Fotos, einem klaren Grundriss und einer transparenten Beschreibung kannst Du Interessenten zeigen, welche Möglichkeiten das Haus bietet.
Nach den Besichtigungen folgen Kaufangebote und Verhandlungen.
Ist ein Käufer gefunden, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.
Anschließend folgen Kaufpreiszahlung, Eigentumsübertragung und die Übergabe der Immobilie.
Fazit: Haus mit Einliegerwohnung verkaufen
Ein Haus mit Einliegerwohnung zu verkaufen kann sehr attraktiv sein, weil Du eine Immobilie mit mehreren Nutzungsmöglichkeiten anbietest.
Die zusätzliche Wohneinheit kann für Familien, Mehrgenerationenhaushalte, Selbstständige und Kapitalanleger interessant sein.
Damit die Vermarktung erfolgreich funktioniert, solltest Du allerdings die Besonderheiten der Immobilie sauber vorbereiten. Dazu gehören insbesondere die korrekte Wohnflächenangabe, die baurechtliche Situation, vorhandene Unterlagen und bei einer Vermietung der bestehende Mietvertrag.
Auch der Wert der Einliegerwohnung sollte nicht einfach pauschal anhand eines Quadratmeterpreises berechnet werden. Entscheidend ist das gesamte Objekt und die tatsächliche Nachfrage am jeweiligen Standort.
Wenn Du Dein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen möchtest, solltest Du die zusätzliche Wohneinheit deshalb nicht nur als „mehr Wohnfläche“ betrachten. Ihre rechtliche Situation, Ausstattung, Privatsphäre und Nutzungsmöglichkeiten können entscheidend dafür sein, wie attraktiv die Immobilie für potenzielle Käufer ist.
