Du besitzt eine leerstehende Immobilie und möchtest sie verkaufen?
Ein leerstehendes Haus oder eine leerstehende Wohnung kann aus ganz unterschiedlichen Gründen entstehen. Vielleicht wurde die Immobilie geerbt, die bisherigen Bewohner sind ausgezogen oder Du möchtest eine nicht mehr genutzte Immobilie endlich veräußern.
Auch wenn das Gebäude momentan nicht bewohnt wird, bedeutet das nicht automatisch, dass es sich schlecht verkaufen lässt. Allerdings gibt es bei einer leerstehenden Immobilie einige Besonderheiten, die Du vor dem Verkauf berücksichtigen solltest.
Vor allem der Zustand des Gebäudes, die laufenden Kosten, die Präsentation und die Frage, warum die Immobilie leer steht, können für potenzielle Käufer wichtig sein.
Warum steht die Immobilie leer?
Bevor Du mit dem Verkauf beginnst, solltest Du Dir zunächst überlegen, warum die Immobilie leer steht.
Vielleicht handelt es sich um ein geerbtes Haus, das niemand aus der Familie selbst nutzen möchte.
Vielleicht ist das Gebäude sanierungsbedürftig und wurde deshalb nicht mehr bewohnt.
Oder Du hast die Immobilie bereits vor längerer Zeit verlassen und bisher keinen Käufer gesucht.
Der Grund für den Leerstand kann für einen Käufer interessant sein.
Ein leerstehendes Haus wirkt beispielsweise anders, wenn es lediglich seit einigen Monaten unbewohnt ist, als wenn es bereits seit mehreren Jahren leer steht.
Ist eine leerstehende Immobilie weniger wert?
Nicht automatisch.
Der Leerstand selbst führt nicht zwangsläufig zu einem geringeren Immobilienwert.
Entscheidend ist vielmehr, was hinter dem Leerstand steckt.
Wenn ein gepflegtes Haus lediglich deshalb leer steht, weil der Eigentümer umgezogen ist, muss das keinen negativen Einfluss auf den Wert haben.
Wenn eine Immobilie dagegen jahrelang unbeheizt war und sich dadurch Feuchtigkeit oder andere Schäden entwickelt haben, kann sich das deutlich auf den Wert auswirken.
Warum Leerstand problematisch werden kann
Ein unbewohntes Gebäude wird nicht automatisch schlechter.
Allerdings fehlen im Alltag die Bewohner, die kleinere Probleme sofort bemerken.
Ein undichtes Rohr, ein Wasserschaden oder ein Problem mit der Heizung kann dadurch länger unentdeckt bleiben.
Auch Frost kann bei unbeheizten Gebäuden problematisch werden.
Deshalb solltest Du eine leerstehende Immobilie regelmäßig kontrollieren lassen, solange sie noch nicht verkauft wurde.
Leerstehendes Haus regelmäßig kontrollieren
Auch wenn Du bereits einen Verkauf planst, solltest Du die Immobilie nicht einfach sich selbst überlassen.
Regelmäßige Kontrollen können helfen, Schäden frühzeitig zu erkennen.
Dazu gehört beispielsweise die Kontrolle von Heizung, Wasserleitungen, Fenstern und Dach.
Auch das Grundstück sollte gepflegt werden.
Ein verwilderter Garten oder ein ungepflegter Eingangsbereich kann bei einer Besichtigung schnell einen negativen ersten Eindruck erzeugen.
Heizung bei Leerstand
Bei einer leerstehenden Immobilie stellt sich auch die Frage, wie mit der Heizung umgegangen wird.
In den kalten Monaten solltest Du insbesondere darauf achten, dass keine Frostschäden entstehen.
Welche Einstellung sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und der vorhandenen Heizungsanlage ab.
Bei längerer Abwesenheit kann es außerdem sinnvoll sein, die Situation mit einem Fachbetrieb zu klären.
Wasserleitungen kontrollieren
Auch Wasserleitungen können bei längerem Leerstand ein Risiko darstellen.
Wenn ein Schaden entsteht, wird er möglicherweise erst spät entdeckt.
Deshalb solltest Du prüfen, welche Maßnahmen bei Deiner Immobilie sinnvoll sind.
Bei längeren Leerstandszeiten kann eine regelmäßige Kontrolle durch eine Vertrauensperson oder einen Dienstleister sinnvoll sein.
Versicherung bei leerstehender Immobilie
Wenn eine Immobilie leer steht, solltest Du außerdem prüfen, ob Deine Versicherung über den Leerstand informiert werden muss.
Je nach Versicherungsvertrag können für leerstehende Gebäude besondere Pflichten gelten.
Du solltest deshalb nicht einfach davon ausgehen, dass die bisherige Versicherungssituation unverändert gilt.
Eine kurze Rücksprache mit Deinem Versicherer kann hier Klarheit schaffen.
Was kostet eine leerstehende Immobilie?
Auch wenn Du das Haus nicht nutzt, entstehen weiterhin laufende Kosten.
Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen und gegebenenfalls Energie- und Wasserkosten.
Auch Instandhaltung und Grundstückspflege können Kosten verursachen.
Bei einem längeren Leerstand können diese Ausgaben zu einem wichtigen Faktor bei der Verkaufsentscheidung werden.
Leerstehende Immobilie verkaufen statt weiter warten
Wenn Du ohnehin nicht vorhast, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten, solltest Du überlegen, ob ein Verkauf sinnvoller ist als ein weiterer Leerstand.
Je länger Du wartest, desto länger fallen laufende Kosten an.
Außerdem können notwendige Reparaturen mit der Zeit teurer werden.
Das bedeutet nicht, dass Du jede Immobilie möglichst schnell verkaufen solltest.
Aber Du solltest die Kosten des Wartens in Deine Entscheidung einbeziehen.
Was ist die leerstehende Immobilie wert?
Bevor Du einen Verkaufspreis festlegst, solltest Du den aktuellen Marktwert ermitteln.
Dabei spielen Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung eine Rolle.
Bei einer leerstehenden Immobilie kommt außerdem die Frage hinzu, ob Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten erforderlich sind.
Wenn das Gebäude seit längerer Zeit nicht bewohnt wurde, sollte der Zustand besonders sorgfältig geprüft werden.
Leerstehende Immobilie mit Sanierungsbedarf
Viele leerstehende Immobilien sind gleichzeitig sanierungsbedürftig.
Das kann beispielsweise bei älteren Häusern der Fall sein, die nach einem Erbfall nicht mehr genutzt wurden.
Hier solltest Du zunächst unterscheiden zwischen notwendigen Maßnahmen und freiwilligen Modernisierungen.
Nicht jede Immobilie muss vor dem Verkauf vollständig saniert werden.
Muss eine leerstehende Immobilie vor dem Verkauf renoviert werden?
Nein.
Du kannst eine Immobilie grundsätzlich auch im aktuellen Zustand verkaufen.
Die entscheidende Frage ist, welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist.
Wenn beispielsweise nur kleinere Arbeiten notwendig sind, können Renovierung und Aufbereitung den Verkauf erleichtern.
Bei einer umfassenden Sanierung solltest Du dagegen genau rechnen.
Denn hohe Investitionen führen nicht automatisch zu einem entsprechend höheren Verkaufspreis.
Leerstehendes Haus verkaufen ohne Renovierung
Gerade bei stark sanierungsbedürftigen Häusern kann ein Verkauf im Ist-Zustand sinnvoll sein.
Damit sprichst Du Käufer an, die selbst sanieren möchten.
Ein Käufer kann dadurch seine eigenen Vorstellungen umsetzen, anstatt eine bereits fertiggestellte Lösung übernehmen zu müssen.
Wichtig ist, den Zustand transparent zu beschreiben.
Leerstehende Immobilie professionell präsentieren
Ein leerstehendes Gebäude hat einen entscheidenden Nachteil: Es wirkt bei einer Besichtigung schnell kalt und unpersönlich.
Das bedeutet nicht, dass Du die Immobilie zwingend komplett möblieren musst.
Sauberkeit, Ordnung, Licht und ein gepflegter Zustand sind aber besonders wichtig.
Auch professionelle Fotos können dabei helfen, Räume und Grundriss verständlich darzustellen.
Leere Räume richtig fotografieren
Bei leeren Räumen können Größenverhältnisse für Interessenten schwieriger einzuschätzen sein.
Deshalb sollten die Fotos möglichst hochwertig und realistisch sein.
Der Grundriss kann zusätzlich helfen, die Raumaufteilung verständlich zu machen.
Bei einem Haus mit Garten solltest Du außerdem die Außenflächen zeigen.
Leerstehende Immobilie mit großem Grundstück
Wenn das Grundstück groß ist, solltest Du diesen Aspekt bei der Vermarktung entsprechend berücksichtigen.
Vielleicht bietet das Grundstück besondere Nutzungsmöglichkeiten.
Möglicherweise gibt es zusätzliche Gebäude oder eine interessante Grundstücksaufteilung.
Auch eine mögliche weitere Bebauung kann relevant sein.
Dabei solltest Du allerdings nur mit Nutzungsmöglichkeiten werben, die tatsächlich rechtlich bestehen oder realistisch geprüft werden können.
Leerstehendes Haus mit Nebengebäuden
Scheunen, Garagen, Werkstätten oder andere Nebengebäude können für Käufer interessant sein.
Gerade bei älteren Häusern gehören solche Gebäude häufig zum Gesamtobjekt.
Bei der Bewertung solltest Du deshalb nicht ausschließlich auf die Wohnfläche schauen.
Auch Nutzflächen und Grundstück können einen wesentlichen Teil des Gesamtwertes ausmachen.
Leerstehende Wohnung verkaufen
Auch eine leerstehende Eigentumswohnung kann Vorteile haben.
Ein Käufer muss kein bestehendes Mietverhältnis übernehmen und kann die Wohnung möglicherweise direkt selbst nutzen.
Das kann insbesondere für Eigennutzer interessant sein.
Bei einer Eigentumswohnung solltest Du allerdings zusätzlich die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen.
Hausgeld, Rücklagen, geplante Sanierungen und Beschlüsse können für einen Käufer relevant sein.
Leerstehende Immobilie nach Erbschaft verkaufen
Ein häufiger Grund für Leerstand ist eine geerbte Immobilie.
Wenn niemand aus der Familie einziehen möchte, steht die Immobilie häufig zunächst leer.
In dieser Situation solltest Du nicht zu lange warten, ohne zumindest den Wert und Zustand des Hauses zu kennen.
Eine aktuelle Wertermittlung kann Dir zeigen, welche Möglichkeiten Du hast.
Mehrere Erben und Leerstand
Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer geworden sind, kann ein Verkauf zusätzliche Abstimmung erfordern.
Alle Beteiligten sollten sich über die grundsätzliche Vorgehensweise einig sein.
Dabei kann es hilfreich sein, zunächst den aktuellen Wert der Immobilie feststellen zu lassen.
So habt Ihr eine gemeinsame Grundlage für die weitere Entscheidung.
Leerstehendes Haus verkaufen oder vermieten?
Wenn die Immobilie grundsätzlich vermietbar ist, kann eine Vermietung eine Alternative zum Verkauf sein.
Ob sich das lohnt, hängt unter anderem von der erzielbaren Miete, dem Zustand und den laufenden Kosten ab.
Wenn zunächst eine umfangreiche Sanierung erforderlich wäre, solltest Du auch diese Investition berücksichtigen.
Die reine Aussicht auf Mieteinnahmen reicht für eine wirtschaftliche Entscheidung nicht aus.
Leerstand als Verkaufsargument?
Leerstand kann in bestimmten Fällen sogar ein Vorteil sein.
Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, muss nicht auf ein bestehendes Mietverhältnis Rücksicht nehmen.
Die Immobilie kann nach dem Kauf grundsätzlich direkt genutzt werden, sofern keine anderen Hindernisse bestehen.
Bei einem vermieteten Haus kann die Situation dagegen anders aussehen.
Leerstehendes Haus für Eigennutzer
Wenn Du eine leerstehende Immobilie verkaufst, kann die Möglichkeit der sofortigen Eigennutzung ein wichtiger Bestandteil der Vermarktung sein.
Gerade Familien oder Käufer, die aktuell selbst zur Miete wohnen, können an einem kurzfristig verfügbaren Haus interessiert sein.
Dabei solltest Du allerdings realistisch bleiben.
Wenn zunächst umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich sind, sollte dies auch entsprechend kommuniziert werden.
Leerstehende Immobilie verkaufen trotz schlechtem Zustand
Auch ein stark sanierungsbedürftiges Haus kann verkauft werden.
Entscheidend ist, dass der Angebotspreis den Zustand berücksichtigt.
Ein Käufer muss seine voraussichtlichen Investitionen einkalkulieren können.
Wenn der Preis zu hoch angesetzt wird, kann die Immobilie lange am Markt bleiben.
Ein realistischer Preis schafft dagegen bessere Voraussetzungen für konkrete Gespräche.
Grundstückswert nicht unterschätzen
Gerade bei älteren leerstehenden Häusern kann das Grundstück wichtiger sein als das Gebäude.
Das gilt beispielsweise bei großen Grundstücken in gefragten Wohnlagen.
Vielleicht ist das vorhandene Gebäude stark sanierungsbedürftig, während das Grundstück interessante Möglichkeiten bietet.
Deshalb sollte bei der Wertermittlung immer das gesamte Objekt betrachtet werden.
Kann das Haus abgerissen werden?
Wenn die Sanierungskosten sehr hoch sind, kann ein Käufer auch einen Abriss in Betracht ziehen.
Ob anschließend neu gebaut werden darf und was genau gebaut werden kann, hängt von den baurechtlichen Voraussetzungen ab.
Deshalb solltest Du entsprechende Möglichkeiten nicht einfach versprechen.
Wenn das Grundstück tatsächlich über interessante Bebauungsmöglichkeiten verfügt, kann dies allerdings ein wesentlicher Faktor für den Wert sein.
Leerstehende Immobilie verkaufen: Unterlagen vorbereiten
Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto einfacher kann der Verkauf ablaufen.
Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis.
Auch Bauunterlagen und Informationen über frühere Sanierungen können hilfreich sein.
Bei einer Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Energieausweis beim Verkauf
Auch bei einer leerstehenden Immobilie kann der Energieausweis für die Vermarktung relevant sein.
Wenn bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, solltest Du prüfen, ob die Angaben noch aktuell sind.
Bei älteren Gebäuden kann der energetische Zustand für Kaufinteressenten eine wichtige Rolle spielen.
Leerstehende Immobilie richtig bewerten
Eine realistische Bewertung ist bei Leerstand besonders wichtig.
Du solltest nicht einfach einen Preis aus einem früheren Verkaufsangebot übernehmen.
Auch der Kaufpreis, den Du selbst einmal bezahlt hast, ist keine ausreichende Grundlage.
Der Markt verändert sich.
Gleichzeitig kann sich der Zustand der Immobilie während einer längeren Leerstandsphase verändern.
Deshalb solltest Du den aktuellen Zustand und den aktuellen Markt berücksichtigen.
Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf?
Wenn Du bereits weißt, dass Du die Immobilie nicht mehr selbst nutzen möchtest, kann ein Verkauf sinnvoll sein.
Das gilt insbesondere dann, wenn laufende Kosten entstehen und keine sinnvolle Nutzung geplant ist.
Natürlich kann es Gründe geben, mit dem Verkauf noch zu warten.
Beispielsweise wenn zunächst wichtige Unterlagen beschafft oder rechtliche Fragen geklärt werden müssen.
Entscheidend ist, dass Du die Wartezeit bewusst planst und nicht einfach aus Unsicherheit immer weiter verschiebst.
Leerstehende Immobilie verkaufen oder behalten?
Die Entscheidung hängt letztlich davon ab, welchen Nutzen die Immobilie für Dich besitzt.
Wenn Du sie selbst nutzen möchtest, kann eine Sanierung sinnvoll sein.
Wenn sie attraktive Mieteinnahmen erzielen könnte, kann eine Vermietung interessant sein.
Wenn Du sie dagegen nicht benötigst, laufende Kosten entstehen und kein konkreter Nutzungsplan vorhanden ist, kann ein Verkauf die sinnvollere Lösung sein.
Fazit: Leerstehende Immobilie verkaufen
Wenn Du eine leerstehende Immobilie verkaufen möchtest, solltest Du Dich zunächst nicht vom Leerstand verunsichern lassen.
Der Leerstand selbst bestimmt nicht den Wert der Immobilie. Entscheidend sind vor allem Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Nutzungsmöglichkeiten und die Nachfrage am jeweiligen Standort.
Wichtig ist allerdings, eine leerstehende Immobilie während der Verkaufsphase nicht zu vernachlässigen. Heizung, Wasserleitungen, Gebäude und Grundstück sollten regelmäßig kontrolliert werden, damit aus einem einfachen Leerstand keine zusätzlichen Schäden entstehen.
Auch eine umfassende Sanierung ist vor dem Verkauf nicht automatisch notwendig. Gerade bei stark renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Immobilien kann es sinnvoll sein, das Objekt im bestehenden Zustand zu verkaufen.
Bevor Du Dich entscheidest, solltest Du deshalb zunächst den aktuellen Wert Deiner Immobilie ermitteln und die voraussichtlichen Kosten eines weiteren Leerstands betrachten. Dann kannst Du besser beurteilen, ob ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Sanierung für Dich die sinnvollste Lösung ist.
