Du möchtest Deine Ferienwohnung verkaufen? Dann gibt es einige Besonderheiten, die Du bei der Vorbereitung berücksichtigen solltest. Eine Ferienwohnung unterscheidet sich schließlich in mehreren Punkten von einer klassisch selbst genutzten Eigentumswohnung.
Für einen Käufer kann nicht nur die Wohnung selbst interessant sein. Auch die Lage, die touristische Nachfrage, die bisherige Vermietung und die rechtlichen Voraussetzungen für eine Nutzung als Ferienwohnung können eine wichtige Rolle spielen.
Wenn Du Deine Ferienwohnung verkaufen möchtest, solltest Du deshalb nicht nur den Zustand und die Größe der Wohnung betrachten. Entscheidend ist das Gesamtpaket aus Immobilie, Standort, Nutzungsmöglichkeiten und wirtschaftlichem Potenzial.
Warum eine Ferienwohnung für Käufer interessant sein kann
Eine Ferienwohnung kann verschiedene Nutzungsmöglichkeiten miteinander verbinden.
Du kannst sie beispielsweise selbst für den Urlaub nutzen und sie in der übrigen Zeit an Gäste vermieten.
Für Käufer kann genau diese Kombination interessant sein. Die Immobilie dient nicht ausschließlich als Kapitalanlage, sondern kann gleichzeitig als persönlicher Rückzugsort genutzt werden.
Besonders attraktiv kann eine Ferienwohnung in einer touristisch stark nachgefragten Region sein.
Dabei spielen beispielsweise die Nähe zu Seen, Bergen, Stränden, Skigebieten, Städten oder anderen touristischen Angeboten eine Rolle.
Ferienwohnung verkaufen oder weiter vermieten?
Bevor Du Deine Ferienwohnung verkaufst, solltest Du Dir zunächst überlegen, warum Du verkaufen möchtest.
Vielleicht möchtest Du das gebundene Kapital freisetzen.
Vielleicht hat sich Deine Lebenssituation verändert oder Du nutzt die Wohnung selbst kaum noch.
Oder die Verwaltung der Ferienvermietung ist Dir zu aufwendig geworden.
Wenn die Vermietung gut funktioniert, solltest Du allerdings auch prüfen, welchen wirtschaftlichen Wert diese Einnahmemöglichkeit für einen potenziellen Käufer besitzt.
Wie viel ist Deine Ferienwohnung wert?
Die Bewertung einer Ferienwohnung funktioniert nicht ausschließlich über die Wohnfläche.
Natürlich sind Größe, Ausstattung, Baujahr und Zustand wichtige Faktoren.
Bei einer Ferienwohnung kommt jedoch die touristische Attraktivität des Standorts hinzu.
Eine kleine Wohnung in einer beliebten Urlaubsdestination kann beispielsweise wertvoller sein als eine deutlich größere Wohnung in einer weniger gefragten Lage.
Auch Aussicht, Balkon, Terrasse, Stellplatz, Entfernung zu touristischen Angeboten und die Ausstattung können den Wert beeinflussen.
Lage ist bei einer Ferienwohnung besonders wichtig
Bei einer Ferienwohnung spielt die Lage häufig eine noch größere Rolle als bei einer klassischen Eigentumswohnung.
Gäste buchen nicht nur eine Wohnung.
Sie buchen auch den Ort und die Umgebung.
Deshalb können die Nähe zu einem See, Meer, Skigebiet, Wandergebiet oder einer beliebten Innenstadt einen erheblichen Unterschied machen.
Auch die Erreichbarkeit ist relevant.
Eine Ferienwohnung, die gut mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar ist, kann für Urlauber attraktiver sein.
Welche Zielgruppe nutzt die Ferienwohnung?
Bei der Vermarktung solltest Du überlegen, welche Zielgruppe die Immobilie bisher angesprochen hat.
Ist sie besonders für Familien geeignet?
Richtet sie sich an Paare?
Ist sie für längere Aufenthalte geeignet?
Oder eignet sie sich eher als kleine Unterkunft für Wochenendgäste?
Solche Informationen können auch für einen Käufer interessant sein, der die Ferienvermietung fortführen möchte.
Darf die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung genutzt werden?
Diese Frage solltest Du vor dem Verkauf unbedingt klären.
Nicht jede Eigentumswohnung darf automatisch dauerhaft an wechselnde Feriengäste vermietet werden.
Die zulässige Nutzung kann sich aus verschiedenen rechtlichen und örtlichen Vorgaben ergeben.
Auch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft können relevant sein.
Wenn Du die Wohnung bisher als Ferienwohnung vermietet hast, bedeutet das deshalb nicht automatisch, dass ein Käufer diese Nutzung uneingeschränkt fortführen kann.
Teilungserklärung prüfen
Bei einer Eigentumswohnung solltest Du die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen.
Dort können Regelungen zur Nutzung der einzelnen Einheiten enthalten sein.
Auch wenn eine Ferienvermietung bislang praktiziert wurde, solltest Du prüfen, ob es entsprechende Regelungen oder Einschränkungen gibt.
Das ist besonders wichtig, wenn die Möglichkeit der Ferienvermietung ein wesentliches Verkaufsargument sein soll.
Gibt es örtliche Einschränkungen?
In einigen Regionen gelten besondere Regelungen für die Nutzung von Wohnraum als Ferienunterkunft.
Kommunen können beispielsweise Regelungen zur Zweckentfremdung oder zur touristischen Nutzung treffen.
Deshalb solltest Du vor dem Verkauf prüfen, welche Regelungen am Standort Deiner Ferienwohnung gelten.
Gerade wenn sich die gesetzlichen oder kommunalen Vorgaben verändert haben, solltest Du Dich nicht ausschließlich auf die bisherige Nutzung verlassen.
Ferienwohnung mit laufenden Buchungen verkaufen
Wenn Du Deine Ferienwohnung bereits vermietest, kann die Frage entstehen, was mit bestehenden Buchungen passiert.
Das solltest Du vor dem Verkauf klären.
Ein Käufer möchte möglicherweise sofort über die Immobilie verfügen.
Gleichzeitig können bereits bestätigte Buchungen bestehen, die ursprünglich mit Deinen Gästen vereinbart wurden.
Deshalb sollte transparent festgelegt werden, wie mit bestehenden Reservierungen umgegangen wird.
Was passiert mit dem Inventar?
Ferienwohnungen werden häufig möbliert verkauft.
Möbel, Küche, Geschirr, Fernseher, Betten und sonstige Ausstattung können Teil des Angebots sein.
Du solltest deshalb frühzeitig festlegen, was beim Verkauf in der Wohnung verbleibt.
Für einen Käufer kann ein vollständig ausgestattetes Objekt interessant sein, weil die Ferienvermietung direkt fortgeführt werden kann.
Möblierte Ferienwohnung verkaufen
Eine möblierte Ferienwohnung kann insbesondere für Kapitalanleger interessant sein.
Der Käufer muss nicht erst eine komplette Einrichtung anschaffen.
Wenn die Ausstattung gepflegt und auf die Zielgruppe abgestimmt ist, kann sie ein zusätzlicher Vorteil sein.
Allerdings solltest Du den Wert des Inventars nicht automatisch eins zu eins auf den Immobilienwert aufschlagen.
Die wirtschaftliche Bedeutung der Einrichtung sollte realistisch betrachtet werden.
Ferienwohnung mit Vermietungsumsatz verkaufen
Wenn Du Deine Ferienwohnung erfolgreich vermietest, können die bisherigen Umsätze für potenzielle Käufer interessant sein.
Du kannst beispielsweise nachvollziehbar darstellen, wie sich die Auslastung und Einnahmen in den vergangenen Jahren entwickelt haben.
Dabei solltest Du zwischen Umsatz und tatsächlichem Gewinn unterscheiden.
Von den Einnahmen können unter anderem Plattformgebühren, Reinigung, Wäsche, Verwaltung, Energie, Hausgeld, Instandhaltung und weitere Kosten abgehen.
Ein Käufer sollte deshalb nicht nur eine hohe Umsatzsumme sehen, sondern die wirtschaftliche Situation realistisch einschätzen können.
Auslastung der Ferienwohnung
Die bisherige Auslastung kann ein wichtiges Verkaufsargument sein.
Wenn die Ferienwohnung regelmäßig gebucht wurde, zeigt das potenziellen Käufern, dass grundsätzlich Nachfrage besteht.
Allerdings sollte auch die Entwicklung betrachtet werden.
Eine außergewöhnlich hohe Auslastung in einem einzelnen Jahr ist weniger aussagekräftig als eine stabile Entwicklung über mehrere Jahre.
Ferienwohnung als Kapitalanlage verkaufen
Wenn Du Deine Ferienwohnung als Kapitalanlage vermarktest, solltest Du die wirtschaftlichen Kennzahlen transparent darstellen.
Dazu gehören beispielsweise bisherige Mieteinnahmen, laufende Kosten und die tatsächliche Auslastung.
Auch der Kaufpreis sollte in Relation zu den möglichen Einnahmen betrachtet werden.
Dabei solltest Du keine zukünftigen Renditen garantieren.
Die zukünftige Entwicklung der Nachfrage kann niemand sicher vorhersagen.
Hausgeld und Rücklagen
Als Eigentümer einer Ferienwohnung zahlst Du in der Regel Hausgeld.
Dieses kann unter anderem Kosten für Gemeinschaftsflächen, Verwaltung, Versicherungen und weitere Bestandteile der Eigentümergemeinschaft enthalten.
Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen am Gebäude können für einen Käufer relevant sein.
Deshalb solltest Du aktuelle Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft bereithalten.
Gibt es geplante Sanierungen?
Wenn am Gebäude größere Maßnahmen geplant sind, solltest Du diese beim Verkauf transparent darstellen.
Dazu können beispielsweise Dach, Fassade, Heizung oder andere Gemeinschaftsbereiche gehören.
Für einen Käufer ist es wichtig zu wissen, ob möglicherweise zusätzliche Kosten auf ihn zukommen.
Auch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und entsprechende Protokolle können deshalb relevant sein.
Welche Unterlagen solltest Du vorbereiten?
Je besser Du vorbereitet bist, desto einfacher kann der Verkauf ablaufen.
Wichtig können beispielsweise Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis sein.
Bei einer vermieteten Ferienwohnung solltest Du außerdem Informationen zur bisherigen Vermietung und zu bestehenden Buchungen bereithalten.
Auch Unterlagen der Eigentümergemeinschaft können wichtig sein.
Energieausweis beim Verkauf
Auch beim Verkauf einer Ferienwohnung kann ein Energieausweis relevant sein.
Wenn bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, solltest Du zunächst dessen Gültigkeit prüfen.
Die erforderlichen Angaben für die Vermarktung sollten korrekt aus den Unterlagen übernommen werden.
Gerade bei Ferienimmobilien sollten potenzielle Käufer außerdem wissen, wie die Wohnung energetisch einzuordnen ist.
Ferienwohnung richtig präsentieren
Bei einer Ferienwohnung entscheidet häufig der erste Eindruck.
Professionelle Fotos sind deshalb besonders wichtig.
Sie sollten nicht nur die Größe der Räume zeigen, sondern auch die Atmosphäre der Wohnung vermitteln.
Besonders attraktive Ausblicke, Balkone, Terrassen oder hochwertige Ausstattungsmerkmale sollten entsprechend dargestellt werden.
Auch die Umgebung sollte im Exposé eine Rolle spielen.
Die Ferienwohnung verkauft sich schließlich nicht unabhängig von ihrem Standort.
Die Umgebung als Verkaufsargument
Wenn sich die Wohnung beispielsweise in der Nähe eines Sees, in den Bergen oder in einer touristisch beliebten Stadt befindet, solltest Du diese Vorteile klar herausarbeiten.
Interessenten sollten schnell verstehen, was die Lage besonders macht.
Dabei solltest Du allerdings bei konkreten Entfernungsangaben genau bleiben.
Angaben wie „nur wenige Minuten zum See“ sollten tatsächlich nachvollziehbar sein.
Ferienwohnung privat verkaufen
Natürlich kannst Du Deine Ferienwohnung privat verkaufen.
Dann musst Du allerdings sämtliche Schritte selbst übernehmen.
Dazu gehören Bewertung, Exposé, Fotos, Anfragen, Besichtigungen, Verhandlungen und die Vorbereitung der Unterlagen.
Bei einer Ferienwohnung kommen zusätzlich Fragen zur bisherigen Vermietung und zur zulässigen Nutzung hinzu.
Deshalb kann der Verkauf etwas komplexer sein als bei einer ausschließlich selbst genutzten Wohnung.
Ferienwohnung über einen Makler verkaufen
Ein Makler kann insbesondere bei Ferienimmobilien hilfreich sein, wenn er den regionalen Markt und die Zielgruppe kennt.
Die Bewertung einer Ferienwohnung sollte nicht ausschließlich anhand von Quadratmeterpreisen erfolgen.
Auch touristische Nachfrage und die konkrete Nutzungsmöglichkeit können eine Rolle spielen.
Ein regional erfahrener Makler kann diese Faktoren in die Vermarktung einbeziehen.
Was passiert mit einem bestehenden Kredit?
Wenn auf der Ferienwohnung noch ein Darlehen besteht, solltest Du die Finanzierung bei der Verkaufsplanung berücksichtigen.
Prüfe, wie hoch die aktuelle Restschuld ist und welche Bedingungen für eine vorzeitige Ablösung gelten.
Je nach Vertrag können bei einer vorzeitigen Rückzahlung zusätzliche Kosten entstehen.
Deshalb solltest Du die Bank frühzeitig kontaktieren und klären, welche finanziellen Auswirkungen ein Verkauf hat.
Verkaufspreis realistisch festlegen
Ein zu hoher Verkaufspreis kann den Verkauf unnötig verlängern.
Ein zu niedriger Preis kann dagegen dazu führen, dass Du vorhandenes Potenzial verschenkst.
Gerade bei Ferienwohnungen ist eine realistische Bewertung deshalb wichtig.
Vergleichbare Verkäufe, Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten sollten berücksichtigt werden.
Wenn die Ferienvermietung bisher gut funktioniert, können auch die wirtschaftlichen Kennzahlen zusätzliche Informationen liefern.
Steuerliche Fragen beim Verkauf
Beim Verkauf einer Ferienwohnung können steuerliche Fragen relevant sein.
Dabei kommt es unter anderem darauf an, wie lange Du die Immobilie besitzt, wie sie genutzt wurde und unter welchen persönlichen Voraussetzungen der Verkauf erfolgt.
Auch eine bisherige Vermietung kann steuerliche Auswirkungen haben.
Deshalb solltest Du bei konkreten steuerlichen Fragen nicht allein auf allgemeine Informationen vertrauen, sondern die individuelle Situation mit einem Steuerberater klären.
Ferienwohnung verkaufen – der richtige Zeitpunkt
Auch der Verkaufszeitpunkt kann bei einer Ferienimmobilie eine Rolle spielen.
In touristischen Regionen gibt es häufig saisonale Nachfrage.
Eine gut präsentierte Ferienwohnung kann deshalb besonders interessant sein, wenn potenzielle Käufer die Immobilie während der entsprechenden Saison besser einschätzen können.
Allerdings gibt es keinen allgemein besten Verkaufsmonat.
Entscheidend sind unter anderem die regionale Nachfrage und die Art der Ferienwohnung.
Was solltest Du vor dem Verkauf prüfen?
Bevor Du Deine Ferienwohnung auf den Markt bringst, solltest Du Dir einen vollständigen Überblick verschaffen.
Wie hoch ist der aktuelle Marktwert?
Darf die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung genutzt werden?
Bestehen laufende Buchungen?
Welche Möbel und Ausstattungsgegenstände gehören zum Verkauf?
Wie hoch sind Hausgeld und Rücklagen?
Gibt es geplante Sanierungen?
Und welche Unterlagen liegen vollständig vor?
Wenn diese Fragen geklärt sind, kannst Du deutlich strukturierter in die Vermarktung starten.
Ferienwohnung verkaufen – Schritt für Schritt
Am Anfang steht die Vorbereitung.
Zunächst solltest Du den aktuellen Wert der Ferienwohnung ermitteln und die rechtlichen Voraussetzungen für die Feriennutzung prüfen.
Danach stellst Du die notwendigen Unterlagen zusammen und entscheidest, welche Ausstattung mitverkauft wird.
Wenn die Wohnung bisher vermietet wurde, solltest Du außerdem die wirtschaftlichen Kennzahlen und bestehende Buchungen übersichtlich dokumentieren.
Anschließend kann die Immobilie professionell präsentiert und vermarktet werden.
Nach den Besichtigungen folgen die Verhandlungen mit potenziellen Käufern.
Wenn Ihr Euch auf einen Kaufpreis geeinigt habt, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.
Anschließend folgen die Kaufpreiszahlung, die Eigentumsübertragung und die Übergabe der Ferienwohnung.
Fazit: Ferienwohnung verkaufen
Wenn Du eine Ferienwohnung verkaufen möchtest, solltest Du mehr berücksichtigen als nur Wohnfläche und Ausstattung.
Entscheidend sind auch die Lage, die touristische Nachfrage und vor allem die Frage, ob die Wohnung weiterhin als Ferienunterkunft genutzt werden darf.
Wenn Du die Ferienwohnung bisher erfolgreich vermietet hast, können Auslastung und Einnahmen für potenzielle Käufer interessant sein. Gleichzeitig solltest Du laufende Kosten, Hausgeld und mögliche zukünftige Investitionen transparent darstellen.
Auch bestehende Buchungen, das Inventar und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollten frühzeitig geklärt werden.
Eine Ferienwohnung lässt sich am besten verkaufen, wenn Du nicht nur die Immobilie selbst präsentierst, sondern das gesamte Nutzungskonzept verständlich machst. Je klarer Du zeigst, welche Möglichkeiten die Wohnung bietet und welche rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bestehen, desto leichter können potenzielle Käufer den tatsächlichen Wert der Immobilie einschätzen.
